UI宝德房地产投资信托（UI Boustead REIT）于3月12日在新加坡交易所上市，相信是本地市场近年来规模最大的首次公开售股（IPO）。
信托管理层指出，由于投资组合租赁期比同业更长，预计可带来更稳定的收入来源。信托第一年的股息收益率预计为7.4%，第二年预料升至7.8%。
根据星期四（3月5日）公布的招股书，UI宝德房地产信托将以每股0.88元的价格，向散户、机构，以及基石投资者（cornerstone investors）发行逾11亿个单位。
若不计入超额配售（over-allotment），这信托的总募资额约为9亿7360万元。计入后，募资额或去到10亿2000万元。信托的估值约为12亿元。
这个IPO的规模是自2017年网联宽频信托（NetLink NBN Trust）上市以来最大的。若计入超额配售，募资额超过此前NTT数据中心房地产投资信托的7亿7300万美元（约9亿8853万新元），以及胜捷住宿房地产投资信托（Centurion Accommodation REIT）的7亿7110万元。
信托旗下资产租赁期较同业长
信托总裁陈淑铃星期四在媒体说明会上指出，旗下资产组合的加权平均租赁期（WALE）约为5.8年，在同类信托中属于较长水平。她指出，这是因为组合中不少资产为单一租户，且租约期限较长，这意味着投资组合收入更稳定。
陈淑铃也曾担任华联房地产投资信托（OUE REIT）行政总裁。
在财务方面，管理层预计信托在2026和2027财年的股息收益率，分别为7.4%和7.8%。这两个财年预计的总租金收入，分别约有98.1%和87%来自已签订的租赁合同。
管理层也指出，约34%的租约设有成本转嫁条款（cost pass-through arrangement），将部分营运成本转嫁给租户，有助稳定盈利。
在增长方面，信托预计从2026至2027财年的每单位派息（DPU）有机增长约为4.8%。其中，约3个百分点来自租约中已写入的租金递增条款，另外约1.7个百分点来自出租率提升。
这个信托旗下有23处资产，总价值约为19亿元。其中，21处位于新加坡，平均地分布在一般工业、物流业、高端工业以及商业园领域。另外两处位于日本，分别是位于爱知县江南市的物流设施，以及东京江东区的商业地产。
目前信托组合的出租率约为89%。管理层预计到2027年3月可提高至约93%，长期目标是接近98%。其中，位于大成路26号的大楼，以及两处日本设施，是管理层认为具出租率提升潜力的资产。
租户分布在多个高端工业领域
陈淑铃指出，信托的高端工业租户来自电子、信息工程（IT）、航空航天和建筑等各个领域。“知识密集型行业，或者说高科技创新行业，正是政府大力扶持的领域。我们的资产，恰好位于这些能够有效规避风险的行业。”
信托旗下部分资产的租户，包括电玩产品公司雷蛇（Razer）、引擎制造商罗尔斯·罗伊斯（Rolls-Royce），以及制药公司葛兰素史克（GSK）。
在资产扩展方面，管理层指出将在上市后将继续通过收购和发展项目推动增长。目前，信托已看到三项潜在机会，这包括收购位于大士路36号、面积约64万平方英尺的物流设施，以及两个共同发展项目。
其中一个是位于本地，为特定租户度身打造的建成即租（built-to-suit）设施，另一个则是在日本大阪的双层物流设施项目。管理层指出，这些项目均已有较高的预租承诺，因此开发风险较低。
针对未来发展，陈淑铃表示管理层短期内将优先专注新加坡和日本市场，并在其他扩张方面保持谨慎，因为保荐机构在这两个市场拥有丰富经验和资源。
在资本结构方面，信托上市后预计整体杠杆率约为37.9%。其中约46%的债务以日元计价，其余54%为新元债务。
基石投资者（cornerstone investors）已认购价值3亿7770万元的单位。包括奥明资产管理、摩根大通资产管理（新加坡）、东方汇理资产管理位于新马两地的实体，以及珍宝餐饮集团。计入超额配售，信托的保荐机构UIB Holdings和宝德项目预计将持有约15%的股份。
本地散户投资者，可于3月5日晚上9时开始认购，并于3月10日中午12时截止。公众可通过星展银行、大华银行和华侨银行申请认购单位。
