受访分析师认为，新一轮的执行共管公寓（EC）收紧措施，可能促使部分原本考虑购买EC的买家，将目光投向转售条件较宽松的新私宅项目或转售公寓，甚至是百万元组屋。
政府星期五（5月8日）宣布EC政策调整，包括将最低居住年限延长至10年、取消延迟付款计划，以及提高预留给首次购房者的配额。
尽管如此，市场仍看好购房者对EC的需求，尤其是地点优越的项目。
大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究员麦俊荣接受《联合早报》访问时说，从某种程度来看，EC政策收紧将间接利好私宅市场。对于组屋提升者等二次购房者来说，他们可能觉得大众市场公寓，包括转售公寓更具吸引力。
合登集团首席执行官叶润明也有类似看法。他认为，一些EC潜在买家之后或许会考虑买私宅，因为私宅的卖方印花税锁定期为四年，比起EC更长的最低居住年限限制来得宽松。因此，他预计私宅需求可能会略为增长。
目前，购买EC的每月家庭收入顶限是1万6000元，申请预购组屋的顶限则是1万4000元。
叶润明指出，以月入1万6000元的买家为例，在55%总偿债率（TDSR）的限制下，买家可负担一个价值245万元的私宅单位。EC则限定每月偿还贷款比率（MSR）不得超过月入30％，同等收入的买家只能购买价值160万元的EC单位。
叶润明说，245万元的预算在私宅市场上有很多选择，比如买家可考虑一些其他中央区（RCR）的私宅单位。
针对年轻买家是否倾向先买组屋，而不是直接进入EC市场，ERA产业总裁朱泳强认为，对于月收入1万4000元或以下的人来说，购买预购组屋似乎是更好的选择。
此外，麦俊荣不排除部分购房需求可能转向高端市场的百万组屋。“但这些情况可能要到2027年第三季之后才会发生。首个受新措施影响的EC项目预计在2027年第四季或之后推出。”
叶润明仍看好EC市场的需求，认为符合条件的买家可获得最高3万元的公积金购屋津贴，就算有10年最低居住年限也不会削弱EC的吸引力。
他说，如果EC和私宅价差明显，将支撑市场对EC的需求。然而，考虑到锁定期较长，买家可能倾向面积较大的单位，以满足未来家庭需求。
这次新政策适用于5月8日开始的截标和政府招标EC地段，之前已得标的地段将不受影响。
目前已售出但还没推出项目的EC地段共有五幅，分别位于信佳弄（Senja Close）、三巴旺路（Sembawang Road）、美通弄（Miltonia Close）和兀兰17通道（Woodlands Drive 17）的两幅地段。
麦俊荣说，新政策的影响将显现在即将推出招标的坎贝拉通道（Canberra Drive）和三巴旺通道（Sembawang Drive）的EC地段。
朱泳强认为，EC已成为一个非常小众的市场，不排除发展商将资源转移到其他领域的可能性，一切取决于上述两个地段的招标和销售结果。
叶润明则认为，EC市场对发展商依然具有重要意义。位置优越的EC地段预料仍会出现更激烈的竞争和更高的竞标价。
华侨银行的分析报告也指出，地段将成为更重要的因素，位于交通枢纽和便利设施附近的新EC项目预计将维持高价。
华侨银行预计，发展商未来在竞标EC地段时，将采取更保守的评估假设。如果房价持续上涨，这一轮收紧措施可能只是后续更多调整措施的前奏，发展商在投标其他地段时也可能趋于谨慎。
