集体出售市场今年终于迎来期待已久的“盛夏”。今年首八个月，已有四个项目寻得买主，交易总额可能达到23亿4241万元，比去年全年高出超过五倍，市场表现明显回暖。
不过，业界人士指出，买卖双方在售价上的分歧依然是难以跨越的鸿沟。尽管今年表现胜于去年，市场接下来料将维持缓慢增长步伐，重现2017年集体出售市场巅峰时期的盛况，恐怕并不容易。
这四个项目是乐洋村（Loyang Valley）、陈文烈大厦（Tan Boon Liat Building）、先得坊（The Centrepoint）和Kewalram House，其中以前两个项目的交易额最高，拉抬总额至23亿4241万元，比去年全年高出569%。
陈文烈大厦的交易目前仍需要获得八成业主的同意和分层地契局（Strata Titles Boards）的批准。若不包括这笔交易，今年首八个月交易总额为13亿9241万元。
相比起来，去年成交的五个项目当中，三个项目的交易额低于1亿元，而另外两个项目的交易额也在1亿元左右。
不确定因素多 集售市场未全面恢复
合登集团投资销售总监连镛智接受《联合早报》访问时说：“今年的成功交易令人鼓舞，因为这表明只要项目的基本面和定价合理，发展商仍会收购集售地段。不过，我不认为这四笔交易预示着集售市场已全面复苏。”
过去几年，宏观经济前景的不确定性，加上建筑成本高企，让发展商在购地时更为谨慎。另一方面，屋主须面对高昂的替代房产成本，因此要价往往高于发展商的预期，进一步拉大买卖双方的价格差距，成为集体出售项目成交的一大阻力。
连镛智认为，发展商不会盲目购地，因此集售项目必须展现出极佳的重新发展潜能或其他战略价值。
莱坊（Knight Frank）资本市场部高级董事谢立达也有类似看法。他认为，目前，集售市场正以“稳定速度缓慢增长”，但不会出现强劲反弹。
他说：“市场复苏了，但速度和交易量并未恢复到巅峰时期的水平。屋主和发展商对价格无法达成共识。有好些集售项目重新推出市场时，都下调了要价。”
另一个原因是，发展商目前更倾向竞标开发成本相对较低的政府售地计划地段，进一步削弱了他们参与集售项目的意愿。
谢立达说，发展商购买政府售地计划地段后，约一年便可开盘；集体出售项目则不同，即使一切顺利，完成付款及搬迁等程序后，最快也要18个月才能推出新项目。
新集售条例成效料有限
政府日前建议把屋龄40年及以上的老旧私宅项目集体出售门槛降低至70%或65%，同时把集售启动门槛调高至35%，并把集售签署窗口期从12个月缩短至六个月等。
政府也宣布进一步放宽发展商的额外买方印花税的豁免条件，收购大型集体出售地段的发展商，将有最长七年的时间来建造和销售所有单位。
戴德梁行新加坡及东南亚研究部主管黄显洋受访时说，拟议中的新条例对整体集售市场的影响有限。这是因为至少40年屋龄，而且之前集售获得65%至80%业主支持的项目，较可能受惠，而这些项目的数量很少。
根据买卖禁令数据，在去年售出的转售私宅中，只有5%的屋龄超过40年。
至于集售市场日后的走势，黄显洋认为，面积较小、地段优越的黄金地段，预计仍会受到追捧。此外，买卖双方之间的价格分歧依然存在，限制集售市场增长。
他说：“新盘销售表现良好、借贷成本相对较低，加上稳定的潜在住房需求，将继续支持发展商购地。不过，发展商在买地时预计仍会保持谨慎，尤其是在能源价格前景不明朗的情况下，因为这可能推高开发成本，并影响整体市场情绪。”
