全球主要经济体财政状况恶化、国债收益率持续攀升，导致海外资产占比高的新加坡房地产投资信托面临严峻的估值考验。
大华继显（UOB Kay Hian）星期一（9月14日）发布的最新行业报告中，对新加坡房地产投资信托（S-REIT）持乐观态度，认为它们是国债收率攀升趋势的“平静绿洲”，维持“加磅”评级。
不过，它认为，凯德雅诗阁信托（CapitaLand Ascott Trust）和星狮物流商产信托（Frasers Logistics & Commercial Trust ） 在美国、英国和澳大利亚等高利率国家持有大量资产，因此大幅下调两者的目标价，降幅均超过27%。
在这份报告中，大华继显重新构建新加坡信托的估值模型，包括调整股息贴现模型中的无风险利率。就是以各国10年期政府债券收益率作为参考，并根据各信托的资产地域分布情况进行加权计算。
在新估值模型下，在澳洲、英国和美国持有大量投资的新加坡信托，因这些国家的10年期政府债券收益率相对较高（4.9%至5.2%），受影响最大。
大华继显说，星狮物流商产信托在澳洲和英国资产占比分别为46.8%和9.8%，导致它在模型中的加权无风险利率被大幅拉高，目标价因此重挫27.8%，从1.33元调低至0.96元。
同样地，凯德雅诗阁信托的资产高度国际化，在当前环境下成了累赘。尤其是它在美、英和澳的资产累计占资产管理规模的40.4%，这三国的高国债收益率直接推高信托资本成本，目标价被大砍27.5%，从1.42元调低至1.03元。
除了上述两只信托，丰树工业信托（MINT） 和丰树物流信托（MLT）的目标价也下调15.9%和10.9%。
多只拥有海外资产的信托的目标价大砍之际，深耕新加坡本土市场的信托，如星狮地产信托（FCT）、凯德综合商业信托 （CICT）和联实全球商业房地产投资信托（LREIT） ，在这次估值重构中却展现极强防御力，目标价大致持平。
大华继显说：“避险资金的涌入以及国内低利率环境，推动了包括办公楼和零售房地产在内的商业地产交易量创下历史新高。”
它建议买入立足本土的新加坡信托，认为它们会继续得益于稳定资产估值和持续低廉债务成本。
