社论:黄金地段组屋模式展现公平与包容性

国家发展部制定黄金地段组屋模式,确保大部分新加坡人有能力购买以后建在中央区及周边地区黄金地段的新组屋。(曾坤顺摄)
国家发展部制定黄金地段组屋模式,确保大部分新加坡人有能力购买以后建在中央区及周边地区黄金地段的新组屋。(曾坤顺摄)

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2021年10月29日

国家发展部制定黄金地段组屋模式,确保大部分新加坡人有能力购买以后建在中央区及周边地区黄金地段的新组屋。从当局公布的新条例及政策来看,黄金地段组屋模式展现了社会公平性和包容性,而且确保南部的核心地带也能继续保有组屋邻里特色和精神。

中央区和周边地区,包括即将发展的南部濒水区,都属于黄金地段。建屋发展局确实应该继续在这些地区供应组屋。我国从20年前开始大力发展滨海湾新市区,引进更多住宅,从滨海湾往四周辐射的地区出现了越来越多私人公寓,入夜后不再是人烟稀少的纯商业区。不过,由于组屋发展主要集中在新镇,中央区几乎没有预购组屋项目,现有组屋的屋龄越来越大,也越来越少,居住人口也逐渐老龄化。

这类黄金地段如果纯粹发展私人房地产,中央区就会变成富裕阶层及外来流动人口相对集中的地区,多数新加坡人可望不可即。长此以往,这会导致阶级分化、仇富心理加剧等社会问题。我国强调社会包容性,有必要在黄金地段打造公共住房,增强中央区人口多元化。

然而,中央区及周边地区毕竟地价高昂,私人公寓动辄上千万元,百万组屋也不罕见。今年上半年,达士岭组屋就有30宗交易超过百万。与达士岭一路之隔的广东民楼,近20年屋龄的三房式组屋已卖到50多万元。靠近中央区的加冷黄埔、女皇镇等,一有预购组屋项目推出,都会成为抢手货;这些组屋日后很可能也会高价转手。

因此,要在黄金地段推出新组屋,肯定须要通过政策措施,帮助大多数国人负担得起这些组屋。然而,如果没有适当条例限制,任由现有组屋转售市场来决定黄金地段组屋转售价,日后必然上涨到只有较富裕群体才负担得起的价位,难保不会出现有钱和没钱的组屋居民阶级。

达士岭造就了一批住了五年就转售赚进不少钱的群体。当局在黄金地段推出新组屋前,必须考虑到如何给予第一代买家更多购屋津贴,确保他们负担得起,但又要避免他们日后转售时赚到这些额外津贴,形成不公平的“中彩票效应”。因此,未来黄金地段组屋的转售价,不能完全交给市场力量来主导,也必须能确保购屋津贴的公平性。

从黄金地段组屋模式的几项重要规定来看,应该能起到保证社会公平性和包容性的作用。屋主必须住满10年才能转售,这有助于减少预购者的投机动机,也能培养居民对所住社区的认同感和社区精神;长期而言,有助于在中央区维持组屋邻里精神。第一代屋主转售后须归还额外津贴,可以减少“中彩票效应”,照顾到不同地区购屋者之间的公平性。购屋津贴是公共资源,虽然可以用来帮助国人负担房屋,但它终究有机会成本,不应在转售时成为一小部分国人的售屋盈利。

限制转售对象、设置1万4000元家庭收入顶限和至少10年居住期限,基本上限缩了潜在买家人数,形成特殊的“不完全开放”的转售市场。未来黄金地段组屋转售时,屋主必须按潜在购屋者的能力来开价。长期而言,这有助于抑制价格上涨幅度,有望减少黄金地段百万组屋的数量。减少已婚子女优先配额,则可以避免相对富裕的家庭集中在黄金地段及其周边组屋区,也是一种间接避免富裕人口集中的办法。

当局日后尽可能在黄金地段组屋项目提供租赁单位,让低收入群体也有机会住在市区,这可进一步确保居民社会背景的多元化,也体现了包容性。不过,中央区的生活费毕竟较高,低收入阶层可能面对更多生活挑战。

组屋是我国社会工程的重要工具,我们通过组屋政策来打造立国至今以及今后的各种愿景,这当中包括了多元背景相互融合的包容性社会。事实上,在黄金或者优质地段建造组屋不是新奇事物,早在上世纪七八十年代就有了,坐拥海景的马林百列组屋区就是一个明证。但因应新的时代愿景,黄金地段组屋模式无疑是全新的尝试。它的成效如何还有很多未知,更不可能一劳永逸,毕竟市场之手总有能力游走于条例政策的缝隙中,有关当局日后还须根据实际情况作出调整。

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