社论:调节组屋转售价格预期

组屋转售的价格上升预期,一方面反映了预购组屋的供需失衡,另一方面也显示买房者对面积较大的组屋有强劲的需求。(曾坤顺摄)
组屋转售的价格上升预期,一方面反映了预购组屋的供需失衡,另一方面也显示买房者对面积较大的组屋有强劲的需求。(曾坤顺摄)

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2021年11月3日

本地组屋转售市场红火,价量齐升。今年第三季,建屋局组屋转售价格指数超越了2013年第二季度的历史高点,创下新高。自今年1月至9月,组屋转售价格平均上涨了9.1%。同期,组屋转售达2万3077个单位,逼近了去年全年2万4748个单位的纪录。

令人更为瞩目的是,百万元组屋交易的价量也同样上涨。

今年7月,碧山私人组屋怡然阁的一个五房式单位以129万5000元成交,创下组屋转售价格的最高纪录。最近,同一个项目的五房式单位以136万元转手,再创新高。在交易量方面,今年首10个月,共有192宗百万元组屋成交,比去年全年的82宗翻了一倍多。

冠病疫情冲击全球供应链中断,也导致我国的建筑劳工短缺,拖慢了组屋的建设工程。上个财政年度(2020年4月至2021年3月底),建屋局竣工的新组屋只有8234个单位,比前个财政年的1万3093个单位少了37%。在工程拖延以及新组屋供不应求的情况下,不少预购组屋的申请者转向组屋转售市场,以更快地获得组屋。

其次,冠病疫情改变了人们的生活与作业方式,居家办公以及居家学习成为了既定的模式,旧的组屋在面积上,比新的预购组屋来得大,而且有不少是在成熟组屋区。买房者对面积较大的组屋需求上升,刺激了组屋转售市场。

以碧山怡然阁为例,创下百万元新高的组屋面积达120平方公尺,而且是由私人发展商设计以及建造。目前,全国有13个私人组屋项目,它们都已超过五年最低居住期限,可在公开市场脱售。

另一方面,长期的低利率环境全面推高资产价格,而低房贷利率也提高了买房者的“负担能力”,并愿意在公开市场支付更高的房价。

在我国,房子不仅是拿来住的,也是资产增值的工具之一。组屋转售的价量齐升,再加上一些房地产中介哄抬价格,推高了买房者与卖房者对价格持续上升的预期。价格上升的预期,又进一步推高组屋转售的价量。不少买房者担心,如果现在不进场,可能过后就需要以更高的价钱买房,而卖房者则待价而沽。

转售组屋、新旧私宅以及预购组屋是本地住房的主要供应来源。它们的价量环环相扣,互为影响。组屋转售价格居高不下,发展商将以此为标杆,投标土地以及为新私宅定价。与此同时,地价的上涨,意味着建屋局必须为预购组屋承担更多的补贴,或提高预购组屋的售价,或两者兼施。

有房地产分析师认为,组屋转售的价格与交易量齐升,只是暂时性的现象。当预购组屋的工程回复正常后,组屋的供需可取得更好的平衡,组屋转售市场也将能平稳下来。

然而,随着冠病疫情来袭,建筑业处于半停摆的状态已长达近两年。建筑公司要全面复工复产,并加速完成拖延的建屋工程,恐怕需要一段时间。由于供应链中断,除了劳工成本外,建筑材料价格也飙涨,推高了建筑成本。

在这个情况下,组屋转售的买卖双方对价格持续上涨的预期,可能使它成为自我实现的预言,从而影响整体房地产市场的生态。在热烘烘的转售市场上,调节买卖双方对价格上升的预期,对房地产市场的平稳发展以及首次买房者而言,至关重要。

组屋转售的价格上升预期,一方面反映了预购组屋的供需失衡,另一方面也显示买房者对面积较大的组屋有强劲的需求。

国家发展部长李智陞最近表示,建屋局将按计划在今年推出1万7000个预购组屋单位,而明年将推出更多的单位。他也指出,大部分预购组屋申请者的平均等候期维持在四五年。政府对新组屋的供应量以及等候期的承诺,有助于调节组屋转售价格的预期。

但买房者是否愿意承担等待预购组屋的机会成本,取决于他们对房价上升的预期。此外,预购组屋的面积若能根据居家办公以及居家学习的要求做出调整,或许可拉近新组屋与转售组屋的差距,从而提高预购组屋的吸引力,并鼓励申请者更耐心等待组屋的分配。

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