社论:吸取疫情经验校准组屋供需平衡

申购率的不同解读,反映了组屋的供需乃是一个动态的发展。政府推出的销售单位数目、申购人数以及潜在申购者的其他选择,都会影响申购率。(陈斌勤摄)
申购率的不同解读,反映了组屋的供需乃是一个动态的发展。政府推出的销售单位数目、申购人数以及潜在申购者的其他选择,都会影响申购率。(陈斌勤摄)

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建屋发展局在今年2月份的预购组屋销售活动推出4428个单位,共获得1万5234名申购者申请,申购率达3.4倍。虽然这比去年11月份的2.5倍高,但比去年2月、5月与8月的5.8倍至7.8倍低了许多。去年11月份的申购率低,主要是因为建屋局推出了多达9655个单位,比今年2月份多出一倍有余。

另一方面,今年2月份预购组屋的申购人数,是2020年2月以来最少的一次,比过去11轮销售的申购人数少了一半。首次申购者申请三房及更大型单位的申购率中位数是1.8倍,意味着他们抽中的概率相当高。

建屋局指出,初步迹象显示,预购组屋申购率已下降并趋于稳定。不过,有房地产分析师认为,2月份的申购人数较低,可能是这轮销售活动推出的项目地点不如之前那么具有吸引力,一些买家选择等到下一轮的销售活动才申购。此外,政府最近给予首次购屋家庭更多的公积金购屋津贴购买转售组屋,也可能影响预购组屋的申购率。

申购率的不同解读,反映了组屋的供需乃是一个动态的发展。政府推出的销售单位数目、申购人数以及潜在申购者的其他选择,都会影响申购率。此外,申购率高不一定意味着组屋的刚性需求高。其实,约有四成的申购者被抽中挑选单位时放弃选购权。

三年多的冠病疫情延误了建筑工程,也影响了预购组屋供应。首次购屋者转向转售组屋以及大众私宅,推高转售组屋与私宅的价格。百万元成交的转售组屋时有所闻,私宅价格节节攀升,加上房地产业界的哄抬,使不少年轻一代感到焦虑,担心买不起房子。有者孤注一掷,决定买私宅;有者在他们的首选地点买不到心仪的房子而怨声载道。

建屋局不遗余力,确保国人买得起与买得到组屋,加速组屋的建筑工程,今年将交付2万个单位的预购组屋。与此同时,它也大幅增加预购组屋供应,去年推出2万3000多个单位,今年将推出等量的单位。

国家发展部长李智陞在国会拨款委员会辩论部门开支预算时说,从今年到2025年,预计有10万个组屋和私宅单位竣工,其中近4万个在今年内建成,是过去五年来最多的一年。他有信心,供需失衡的现象很快就会好转。

组屋供需失衡是个周期性现象。在上世纪90年代高峰期,有近15万名申请者申购组屋,等候期长达七八年,建屋局当时加快建筑速度。但在亚洲金融危机后,不少申请者放弃申请,导致3万1000个滞销的组屋单位卡在建屋局手上。为了避免供过于求,建屋局推出了预购组屋制度。

冠病疫情再度导致组屋供需失衡。面对动态的需求,建屋局在供应方面必须加大弹性与韧性。组屋建造的前期规划和准备时间相当长,因此供应往往跟不上变幻莫测的需求。建屋局或许可通过大数据,在策划与供应方面把冠病疫情等黑天鹅事件考虑在内,适当增加等候时间较短的组屋数量。

除了供应面,建屋局也可借助行为经济学,更好地掌握需求的变化。在这轮的供需失衡中,相信有不少的需求源自年轻一代对拥屋的焦虑而提早申购组屋,或高价抢购转售组屋与大众私宅;也有一些人把组屋当作投资工具,深恐错过赚钱的机会。在预购组屋申购者中,高达四成在抽中后放弃选购的现象显示,组屋的需求具有很大的伸缩性。

建设组屋是攸关全局的国策,除了房地产本身的因素,也涉及人口和移民政策、生育率的高低、外部地缘政治变化等其他因素。通过大数据和行为经济学,当局或许能降低变数的概率,更好地掌握组屋供需的周期,让国人不必再担心买不起或买不到组屋。

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