新加坡的住房制度在国际上享有盛誉。然而，在这片“居者有其屋”的图景之外，规模庞大的房屋租赁市场却存在另一番景象。无论是尚在等待预购组屋（BTO）的年轻家庭、选择灵活居住的本地人，还是为新加坡发展做出贡献的外国客工，都是租客的一员。庞大的需求加上屋主的优势地位，催生出一个房东拥有更强议价能力的租赁市场。
在这种租赁关系权力失衡的市场中，租客的权益保障问题日益凸显。在华文社媒上，新加坡租房纠纷始终是热议话题。中国驻新加坡大使馆在短短三个月内，极为罕见地两度发布租房相关领事通知，提醒在新加坡的中国公民，警惕租房合同陷阱与中介骗局。其中提及，“在合同中设置较多显失公平、克扣押金的‘陷阱’”这一现象尤为普遍。据笔者观察，这些陷阱大多围绕押金，集中爆发在退房验房及租金退还，正是被租客戏称为“提灯验损”的顽疾。
所谓“提灯验损”，即退租时，一些房东对因长时间使用而产生的正常损耗，如墙漆的自然褪色、木地板的轻微划痕、家电的正常老化等吹毛求疵，并以此为由开出高额维修费用，进而克扣押金。这无异于要求房屋“越租越新”，既不合理，也违背公平原则。
作为普通法系国家，新加坡法律对“正常损耗”并无明文的成文法界定，主要遵循判例。这种模糊性为部分无良房东留下可乘之机。当纠纷发生，尽管租客可以求助于小额索偿法庭，但数据显示，相关案件从2019年的930起激增至2023年的1510起。数据飙升背后是大量租客付出的时间、金钱与精力成本，许多人因不堪其扰而选择放弃维权。
目前，新加坡房地产代理理事会（CEA）官网上虽已提供租约范本，但作用较为有限。究其根本，这份非强制性的范本，在租客议价能力本就偏弱的市场中，往往被轻易绕过，善意和初衷也因此打了折扣。问题症结已非有无范本，而在于有无得到法律地位加持的范本。
他山之石，可以攻玉。外来人口众多的北京对此已有成熟方案，《北京市住房租赁合同》示范文本详列租赁双方信息、房屋状况、租金和押金支付等基本条款，并附带“房屋验收表”，要求租客与房东共同清点、确认并签字，以书面固化房屋初始状态，还规定自然损耗的处理方式和争议解决方式。与合同范本配套的租赁登记备案制度也发挥关键作用，北京市政府鼓励通过官方平台进行线上签约和备案。备案后的合同在纠纷解决中更具公信力，这套“范本+备案”的组合，显著提升租赁市场的规范性和透明度。
因此，新加坡政府或应更积极制定一份具有法律指导意义的官方租赁房屋样板合同。这份合同应以立法或行政规范的形式，明确“正常损耗”的界定标准与实例、规范押金的扣除与返还流程、为提前解约等常见争议提供公平的标准化条款。在此基础上，提供可供增补的个性化条款选项，即“补充条款”，平衡房东和租客的权益。
推行样板合同并非为了偏袒租客，而是为了保护租赁双方。它为租客守住权益底线，也为绝大多数善意的好房东提供清晰的行为指引，将他们与“提灯验损”的无良房东区别开来，避免潜在的法律纠纷。这不仅是为巩固新加坡法治社会的声誉，更是维护社会公平、构建和谐宜居环境的必要之举。
