曾永昌:中国房地产拐点信号强烈

烂尾楼业主抗争是住房市场化改革以来,第一次民怨的集中爆发,暴露了银行违规放贷以及预售资金监管的漏洞,以及预售制度的问题。(中新社)
烂尾楼业主抗争是住房市场化改革以来,第一次民怨的集中爆发,暴露了银行违规放贷以及预售资金监管的漏洞,以及预售制度的问题。(中新社)

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房地产约占中国国内生产总值30%,上下游关联产业近60个,如果继续逆操作,楼市泡沫破裂、供应链转移、制造业掏空,将演化为一场新型亚洲金融风暴。今日中国房地产当然不同当年日本,成因更类似于1958年大跃进。

中国房地产市场不是公共品市场而是投资品市场,以房企、银行、地方政府三位一体为平台,以土地财政为动力,以高房价、高地价、高杠杆为路径的政府垄断经营模式。中国既然选择了这样的模式,就应该有房地产泡沫做大的准备。

而今房地产价量齐跌一年多了,债务、违约、停贷、断供、烂尾楼此起彼伏。去年中央经济工作会议后,各级政府动用了所有政策工具,开出五花八门的药方迎战灰犀牛,但今年几十个城市的房价还是降了20%以上。

如何解释当前衰退?美国前财长、哈佛前校长萨默斯预测“美升中降”时指出,中国经济未来面临四大挑战:金融风险、技术停滞、国进民退、人口老化。笔者观察认为,房地产大跃进造就了产能过剩,四座大山却压住了消费增长。财政获了利,金融背了债。房企给政府打工,自己决定不了投入产出。国企转制工人和农民工至今是低收入群体,房地产的繁荣是炒房客、少数富人和外国资本的成就。大城市化挖空中小城市人口,做穷了县城和农村,扩大了工农、城乡差距,最后还是拖住了大城市的后腿。

为求做大,2020年政府卖地创下土地拍卖33年以来的最高纪录8.4万亿元(人民币,约1.68万亿新元,下同),但卷进豪赌的房企、城投拿银行贷款进场却不仅血本无归,还埋下了定时炸弹。经济大盘下沉了,产能过剩、资金链断裂,就成了衰退的副产品,政府放水反倒误导供给扩大了产能。此时的房地产不是彼时的房地产,所以“越凯恩斯越糟糕”(编按:指越加大政府支出越糟糕)。

房地产约占中国国内生产总值(GDP)30%,上下游关联产业近60个,如果继续逆操作,楼市泡沫破裂、供应链转移、制造业掏空,将演化为一场新型亚洲金融风暴。今日中国房地产当然不同当年日本,成因更类似于1958年大跃进。有人还在否认上述问题,但必须接受如下事实:

一、预期没了。盛世中国曾号称有10万亿级大盘,但之前世界流行中国崛起论,而今流行围堵中国论。中国用数倍于美国债务增量,换来的两倍于美国的经济增速,这种高投入低产出国际环境,已经不复存在。比如,以前经济一加杠杆就灵,现在央行放水钱多,但实体经济却没有需求,且越来越不愿借钱,弄得央行很狼狈。为了刺激消费央行再降息,但现在钱仍然贷不出去,商业银行只得少要央行下达的贷款指标。2021年底,中国总债务规模为310万亿元,高杠杆化在经济崛起时是加速器,在经济衰退时是减速器。现在企业和老百姓都在去杠杆。华为的任正非就正以现金流和真实利润为中心,下令收缩或关闭业务,大砍科研预算,责成不能创造价值的业务和业绩差的边缘业务,自杀或砍掉“保活下去”。老百姓和企业的预期一旦改变,中国未来的生活、生产、消费模式都得变,房地产只有熄火。

二、人气没了。1998年房改,中国房地产享受了人口红利,造就现代史上最大的房地产繁荣周期。但现在人口在负增长,老龄社会加上躺平社会同时出现。年轻人拒绝生育,造成人口断崖式下跌。房子都用不完,还拿房子来做什么?

三、动能没了。钱就是房地产的能量。实体经济衰退,老百姓口袋里的钱像断了线的风筝,失去支撑的房地产正风雨飘摇。当前,企业倒闭潮从广东、上海向各地蔓延。特困企业从餐饮、零售、旅游、海陆空运输,加上各种设备制造业、文化娱乐体育,一路加到轻纺、钢铁、采矿、冶金、铸造……现在就连圣诞装饰品订单都在枯竭。产业链回流美国和西方,比脱钩、制裁、禁运更具威胁。中国各个城市的城中村住着国企改制职工,乡村生活着几亿没有医保、社保的农民工。皮之不存,毛将焉附!

房子供应严重过剩

四、房基陷了。当今的房地产房基陷阱多。杠杆率太高,中国GDP仅有美国的四分之三左右,美债才190万亿人民币,中债却310多万亿人民币,所有环节都在负债。产能过剩严重,存量房子可供40亿人住,没有卖出的还有几千万套。资产泡沫,中国房子总市值476万亿元,超过美日欧的420万亿元总和。国民资产占比,美国是金融72.1%,房子27.9%;中国是金融26%,房子74%,房子贬值就返贫。房价收入比合理应该在三至六倍,中国达到10至40多倍,但根据中金公司调查,人均月收入5000元以上的不足7200万人,支撑不起高房价的投资品市场。

五、社会地震了。近年房地产危机信号频频,政府调控已经失灵一年了。一是房企债务爆雷。房企债务违约从房地产龙头恒大开始,债务规模高达1.97万亿元。理财、商票爆雷还可以内部解决,美债爆雷政府就无能为力了。恒大之后,佳兆业、融创、绿地、世茂、富力等龙头房企也跟着爆雷,凸显了房地产问题的严重。

二是银行债务爆雷。2022年4月河南禹州、上蔡、柘城、开封村镇银行,几乎同一时间无预警地关闭线上取款和转账渠道,并给要求取款的储户实行红码管制。数百亿元人民币资金,约40万储户,立即引发市场恐慌和持续数月的维权抗议事件。中国四大国有银行6月末房地产不良债权余额也达到1336亿元。2022年这一改革开放以来的第一次群体性金融事件,暴露了地方政府、城投和金融共谋作案的问题,是中国式的雷曼危机。

三是烂尾楼爆雷。截至2022年7月中旬,全中国出现至少270多份“停贷告知书”。烂尾楼业主抗争是住房市场化改革以来,第一次民怨的集中爆发,暴露了银行违规放贷以及预售资金监管的漏洞,以及预售制度的问题。

四是法拍房与日俱增。2017年法拍房数量4500套,2021年168万套,指数级增长再次打击市场信心。

政府应对也乱了方阵。先是全力去杠杆,警告“灰犀牛走在路上”“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重的代价”,出台“三条红线”,对恒大展示壮士断腕决心,可忽然又回头“稳地价、稳房价、稳预期”(三稳),并炮轰“灰犀牛论”,说:中国不会出现房贷危机;房地产价格没有大泡沫。不过,现在央行放水钱多,但实体经济却没有需求,且越来越不愿借钱,弄得央行很狼狈。为了刺激消费,央行再降息,但钱仍然贷不出去,商业银行只得少要央行下达的贷款指标。总之,中国陷入强势货币供给、弱势实体需求的悖论。此外,限跌令、零门槛等措施也都没有达到“三稳”目标。

当年买房就赚,放贷走关系,到处是买盘、炒房客。现在买就赔,到处是抛盘。裁员减薪,中产阶级成老赖;银行逼房奴还债,房奴逼政府解决就业;政府逼企业解决就业,企业逼政府下订单。今年上半年末,未偿还银行贷款的总额为206万亿元,房地产贷款占中国银行信贷总额的25.7%,不能不感叹房地产今昔!

(作者是中国四川退休经济学者,研究员)

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