程天富：“资产富现金贫”一族的住房困境

无论是否有遗赠动机，如果人们选择在现有屋子中生活和就地养老，就会期望屋子的功能和空间可以满足退休后的生活需求。在这种情况下，他们可能需要更多的辅助生活支持和服务。

人口结构变化与老龄化社会是许多国家面对的一项重大问题，到了2030年，四分之一的新加坡居民的年龄将达到65岁，如果不延长退休年龄，许多人将会从职场退休。在1970年代和1980年代高峰期间建造的公共组屋，它们的99年地契也将剩下少过一半的年限。不像解决住房可负担能力和可及性问题的政策，人口和屋子的双重老龄化问题，需要不同的解决对策和方案。

中年和退休的屋主通常被称为“资产富裕—现金贫乏”的一族（Asset rich and cash poor group）。他们会担心自己的屋子是否能保值，也担心屋子的功能和建筑设备，是否能满足他们老年生活需求？这是这一族群所面对的“住房困境”。

一个典型的生命周期模型（Lifecycle Model）能理性地解释一般人的购屋行为和动机，它预测财富和年龄之间，会依随一个驼峰形的互动关系。在这种情况下，一个人会在年轻时，努力工作，赚钱偿还他的抵押贷款，积累资产；财富也会随资产升值而增加。当他达到退休年龄时，他会通过各种方法把房子资产套现，利用这额外的现金，来补贴他退休后的生活需求。如果他的寿命没有超过地契的99年期限，他仍可以在去世后，将房子遗赠给后代。不然，在这模型的预测下，他过世时的财富将归零，即净现值等于零（NPV=0）。