越南房地产市场等待“春暖花开”

近年来,越南旅游胜地下龙湾附近大规模发展房地产,高档别墅和公寓如雨后春笋,似乎不受房地产市场低迷所影响。越南房地产市场已持续动荡一年多,分析师认为,房地产价格跌势可能在今年底达到谷底。(法新社)
近年来,越南旅游胜地下龙湾附近大规模发展房地产,高档别墅和公寓如雨后春笋,似乎不受房地产市场低迷所影响。越南房地产市场已持续动荡一年多,分析师认为,房地产价格跌势可能在今年底达到谷底。(法新社)

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过去一年多,越南房地产市场经历了长时间的颓势,房价跌跌不休,国内外投资者的避险情绪高涨。不过,旅居新加坡18年的阮芳仍然对越南房地产市场有信心。

在新加坡一家艺术馆担任艺术总监的阮芳(Nguyen Phuong)接受《联合早报》采访时说,她2015年在胡志明市买了一套价值50万新元的房地产,在2022年房地产市场最低迷时以50万新元卖出,又买了另一套价值70万新元但仅要价50万新元的房地产,“算是保守交易,没有亏损”。阮芳鼓励有余钱的朋友趁目前市场低迷入手房地产,能坚持就不要脱手。

越南也许有不少像阮芳这样的投资者,等待最适当的时机进场。受访的市场分析师和经济师认为,虽然房地产市场今年仍将面临挑战,但随着政策管制措施陆续到位,政府放宽货币政策,经济开始复苏,投资者信心改善,越南的经济基本面能长期持稳,房地产市场有望在今年底盼来些许积极迹象,在2025年实现复苏。

大量企业债券即将到期 大部分是房企发行

英国布里斯托大学金融与会计系高级讲师胡国俊(Ho Quoc Tuan)预测,越南房地产市场今年继续面临挑战,更多发展商可能被到期债券绊倒。

他接受《联合早报》访问时指出,越南今年有价值约329万5000亿越南盾(约178亿新元)的企业债券即将到期,是三年来的最高水平,其中很大一部分的债券是由房地产企业,以及与大型发展商密切合作的公司发行。“这是我所担心的2024年的主要挑战。一些房地产企业可能无法对到期债务再融资。”

面对房地产市场低迷和现金流减少,这些企业必须与债券持有人谈判,以延长债券赎回期限。

除了即将到期的巨额债务,房地产市场还存在供过于求、价格下跌、销售萎靡、新项目审批速度缓慢等问题,预计发展商和购房者会继续保持谨慎。

2022年下半年,受冠病大流行和通货膨胀所影响,美国联邦储备局大规模加息,越南经济因外资抽离和外需不振而承压。同一时期,越南当局加强打击贪腐和收紧监管措施,进一步推高国内外投资者的避险情绪,引发了一连串的经济影响。

在这期间,数百家小型发展商和房地产企业因融资困难相继破产。尚未破产的企业则因房价下跌和房地产滞销,面临资金回流不畅问题。去年6月的数据显示,越南至少有1200个房地产项目陷入停滞,总投资额接近800万亿越南盾。这些项目大多集中在大城市,许多楼盘不是烂尾,就是宛如“鬼城”。

年底或现复苏迹象

越南信用评级机构FiinGroup首席执行长阮光顺(Thuan Nguyen Quang)受访时说,越南国会2023年11月修订了越南房地产法,房地产交易法、住房法和土地管理法等新政策将在2025年1月1日生效。若越南的经济基本面能长期持稳,今年年底有望看到一些正面迹象,2025年或可实现复苏。

阮光顺说:“市场复苏的前提取决于几项因素,即解决房子库存过剩、放宽信贷、公平处理不良项目以及提振买家信心。这一过程从今年起需要两到三年,我们期待逐步看到正面迹象。”

第一太平戴维斯(越南)有限公司副总经理格里菲斯(Troy Griffiths)告诉《联合早报》,虽然越南住宅市场的表现会在今年上半年保持低迷,但结构性因素正在改善,越南国家银行已将利率降至疫情前的水平,市场供应也在恢复。

格里菲斯举例说:“胡志明市在去年第四季表现良好,市场易消化了84%的新房屋供应。疲软的股市表现和对其他资产类别缺乏信心,意味着银行存款高涨,这通常是房地产投资增加的前兆。”

越南的低房价已推动外国投资者的购房热潮。越南计划与投资部外国投资局新公布的数据显示,有12亿7000万美元(约17亿新元)外资在1月涌入房地产市场,占总注册资本额的53.9%,是去年同期的两倍。另据越南房地产研究所的调查数据,房价下滑是吸引外资入场的主要原因,57.9%的外国投资者表明想购买高档公寓。

在艺术馆担任艺术总监的阮芳旅居新加坡18年,期间她在越南投资了五套房产,仍对越南房地产市场有信心。(受访者提供)

有20年房地产投资经验、在越南有五套房产的阮芳,看好越南房地产市场今年下半年回暖。她说:“过去六七年,我其实没有通过房地产投资赚到很多钱,但越南人口持续增长,长期而言,投资房地产不大会出错。当然,前提是你不须要向银行借钱,有充足的资金投资。”

越南房地产困境步中国后尘?

越南房地产市场出现泡沫危机后,引起人们对越南或步上中国后尘的担忧,因为两国房地产市场皆因政府收紧管制措施、企业债台高筑和楼市供过于求等因素陷入困境,但也存在不同。

胡国俊分析称,虽然中越的房地产市场有一些相似之处,如投机性较强,但在房地产公司使用金融杠杆和投机性投资方面,两者存在显著区别。

他指出,越南的投机性投资主要与土地有关,而不是房屋或公寓,而且各个城市对于正在进行的发展项目仍有大量需求。此外,越南政府更早开始提供房地产市场复苏所需要的支持。

阮光顺说:“最主要的区别在于越南的住房抵押贷款水平低于中国。此外,越南房地产行业的主要发展商有20家左右,中国却有数百家。”

格里菲斯认为,中越的房地产行业有许多相似之处。“中国在15年前就经历了土地拍卖、债务、法律快速变革、土地法以市场为导向和证券化问题等,但这是房地产市场的正常演变,越南也在走这条路。”

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