房贷推高家庭债务金管局吁国人应谨慎

根据金管局的《金融稳定评估》报告，今年第三季的家庭债务占国内生产总值的比重跌至70％，但仍比2019年第四季，即疫情暴发前高了三个百分点。其间，家庭债务上扬3.7％，而房贷占了当中的2.4个百分点。

我国房地产市场坚挺带动房贷需求，推高本地家庭债务风险，高于冠病疫情前的水平。

随着利率预期逐渐上调，新加坡金融管理局警惕国人，应确保自己有能力承担长期房贷，并在做出庞大开支决定时保持谨慎。

根据金管局昨天发表的《金融稳定评估》报告，家庭债务占国内生产总值（GDP）的比重，尽管从今年第一季的72％跌至第三季的70％，但仍比2019年第四季，即疫情暴发前高了三个百分点。其间，家庭债务上扬3.7％，名义GDP则下滑0.1％。以绝对值计算，家庭债务过去一年增加了6.8％。

房贷是推高家庭债务的主要因素，占了3.7％增幅当中的2.4个百分点。自去年第一季疫情暴发以来，私宅价格累积上扬8.7％，超越名义GDP的5.3％增长。

尽管处于疫情，去年第一季至今年第三季，我国私宅的季度平均交易量比疫情前（2017年至2019年）高出近20％。新私宅和转售私宅交易量双双上扬，今年第三季的交易量分别创下2013年第二季及2009年第三季以来的最高纪录。

金管局说：“负债率较高的家庭也应尽可能为建立财务缓冲做好规划，以便在宏观经济条件突然恶化的时候减缓压力。”

该局提醒，如果房地产市场遭受突发事件冲击，房价出现调整将影响国内需求，因为房地产及房贷占家庭资产负债表的比率相当显著。房地产占家庭资产约40％，房贷则占负债多达75％。

尽管如此，报告指出，本地房贷的信贷素质过去一年有所改善，并保持良好。第三季的房贷不良贷款比率与10年历史平均水平大致相同，为0.38％。

金管局说，房贷的不良贷款比率若上升将给本地银行体系带来冲击，但银行业拥有强大的资本缓冲，可减缓突发事件带来的直接溢出影响。

此外，我国的平均贷款与估值比率（Loan-To-Value）有所放缓，今年第三季降至45.7％，意味着家庭以及提供房贷给他们的银行更能抵御房价下滑。

展望明年，报告预期我国经济增长可扩张3％至5％，但疫情依旧给经济复苏增添不确定性。金管局因此将密切留意房地产市场的发展，继续确保楼市稳定且可持续。

金管局用以衡量财务稳定状态的金融脆弱指数（Financial Vulnerability Index）显示，本地家庭在第三季的整体财务状态过去一年维持不变，但比疫情前略高，反映了更高的杠杆风险（Leverage Risk），至于债务到期风险（Maturity Risk）则下降。

债务到期风险下跌主要是防疫行动限制和经济条件不稳定促使休闲消费减少，属于短期债务的信用卡贷款因此下滑。

尽管疫情带来经济冲击，本地家庭的净财富持续上扬，净财富占GDP的比率过去一年来从4.4倍上扬至4.6倍，这主要是金融和房地产资产的估值提高了。现金和定存等流动资产总额超出负债总额，提供了充足的财务缓冲。

金管局的压力测试显示，本地家庭房贷偿还比率处于可控范围，有能力应对疫情暴发带来的收入与利率变动冲击。

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