一文看懂最新房地产降温措施

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昨天(12月15日)深夜,政府推出新一轮房地产降温措施,从调高额外买方印花税、收紧总偿债比率,到调低贷款与估值比,全方面为疫情以来逐渐升温的本地楼市降温。

新降温措施具体有哪些?为何挑这个时候推出?哪些群体受影响?zaobao.sg带你了解。

1. 此次房地产降温共有哪些措施?

此次房产降温措施分为三大方面:调高额外买方印花税(Additional Buyer’s Stamp Duty,简称ABSD)、收紧总偿债比率(Total Debt Servicing Ratio,简称TDSR),以及调低组屋房贷的贷款与估值比率( Loan-to-Value,简称LTV)。具体比率调整见下表。

此轮措施影响层面广,受影响人群包括新加坡公民、永久居民、外国人以及非个人买家。

额外买方印花税调高幅度为五至15个百分点不等,新加坡公民购买第二套房产的ABSD,从12%上调至17%,幅度最小;永久居民购买第三套或更多房产,ABSD从15%上调至30%,幅度最大。

另外,TDSR从不可超过收入的60%,下调至55%。建屋发展局组屋房贷的LTV,则从90%下调至85%。

2. 降温措施何时开始实施?有过渡期让买家调适吗?

降温措施从今天(12月16日)开始实施,适用于今天及之后开出的选购权书(Option To Purchase,简称OTP)。

所谓选购权书,是买家和发展商在签署正式买卖契约前,须办理的一道程序,买方在行使OTP时,须付卖方一笔定金。

由于OTP从开出到签署到行使之间有一段时间,因此政府同时出台了过渡期规定。若满足以下三个条件,则不受ABSD税率调整影响:

1)卖家在12月15日或之前,向潜在买家开出OTP;
 ​​​​​​​ 2)买家须在2022年1月5日或之前行使OTP(若OTP在2022年1月5日或之前到期,则以较早者为准);
 ​​​​​​​ 3)OTP在12月16日或之后未做更改。

3. 政府为何要在此时推出降温措施?

疫情以来,本地私宅市场和组屋转售市场始终保持活跃。私宅价格自2020年第一季度以来上升9%,组屋转售价格也在连续六年下降后迅速上升,自2020年第一季度以来增幅达15%。

尽管房价与收入比(House Price-to-Income ratio)仍低于历史平均水平,但上升趋势显著。在当前低利率环境下,私宅和转售组屋的交易数量同样居高不下。

若任其发展,房价增速高于经济基本面,后期不稳定调整的风险将增加。若未来几年利率上升,当下购买房产的贷款人也很容易受到影响。因此,政府决定此时出台房地产降温措施。

政府上轮降温措施是在2018年出台,当时这个被分析师形容为“重拳出击”的降温措施中, 除了购买第一套房产的新加坡公民和永久居民,个人买家要缴交的ABSD都上调五个百分点。

相比之下,这轮降温措施的ABSD上调多达15个百分点 ,明显“出拳”更重。

4. 两人以上购买房产时,ABSD怎么算?

如果买方由两人以上组成,且国籍不同,适用的ABSD税率将以较高者为准。

例如,一名第二次购买房产的新加坡公民,及一名首次购买房产的永久居民联名置产,适用的ABSD将为17%,而非5%。

此次ABSD调高,不影响那些从已预付一笔ABSD的发展商,购买组屋或执行共管公寓(EC)的联名买家,但联名购买时,至少一人必须是新加坡公民。

5. 贷款门槛(TDSR)收紧将影响哪些群体?

TDSR收紧适用于今天或之后开出选购权书(OTP)或签署买卖协议的房贷申请.

新TDSR也适用于今天或之后的增值抵押贷款(Mortgage Equity Withdrawal Loan,简称MWL)申请。如果MWL的LTV比率不超过50%,则不受影响。

在12月16日前获得房贷的借贷人,也不受影响。

6. 已贷款人无法满足TDSR新门槛怎么办?

仍在偿付自住型房地产贷款(owner-occupied property loan)的屋主,不受新TDSR门槛影响。

至于为投资房地产贷款再融资的贷款人,新加坡金融管理局去年已为受疫情影响的贷款人提供临时TDSR豁免。除此之外,其余贷款人则将适用调整前60%的TDSR。

投资房地产贷款,包括购买住宅、商业和工业房地产的贷款,以及抵押这些房地产而取得的贷款。

7. 贷款估值比(LTV)调整适用于哪些人?何时生效?

本次LTV调整仅适用于建屋局的组屋房贷。通过金融机构取得的组屋房贷,LTV仍维持在75%。

调整后的LTV适用于今天或之后推出的新组屋销售活动,也适用于今天或之后完成转售组屋申请的买家。

以下几种情况,将适用调整前90%的LTV:

 ​​​​​​​ 1)在今年11月及之前的组屋销售活动中,购买预购组屋(BTO)和剩余组屋的买家;
 ​​​​​​​ ​​​​​​​2)在今天以前完成转售组屋申请的买家(建屋局须在今天以前收到完整申请)。

8. 调低LTV意味着什么?

LTV调低意味着买家的借贷顶限将变低,但这并不代表购买组屋时需要支付的首期付款(downpayment)变高。若直接通过建屋局购买组屋,首期付款比率维持在10%。

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