建屋局首次公开预购组屋总开发成本 开发价39万6000元 每单位平均亏损逾3万元

建屋发展局首次公布预购组屋总开发成本,上一财政年交付的1万3506个预购组屋单位,总开发成本达53亿4600万元,每个单位平均39万6000元。(关俊威摄)
建屋发展局首次公布预购组屋总开发成本,上一财政年交付的1万3506个预购组屋单位,总开发成本达53亿4600万元,每个单位平均39万6000元。(关俊威摄)

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建屋局说,提供不同幅度的补贴额有助于买家免受市场波动影响,确保预购组屋价格保持平稳及可以负担。因此,当转售组屋价格上扬,建屋局也会相应提高市场补贴,以确保新组屋售价是负担得起的。

建屋发展局首次公布预购组屋总开发成本,上一财政年交付的1万3506个预购组屋单位,总开发成本达53亿4600万元,每个单位平均39万6000元。因建屋局按可负担水平为预购组屋定价,完全不考虑发展成本,每个单位平均亏损超过3万元。

根据建屋局2021/2022财年年报的数据来计算,上财年交付的单位,每个平均售价约36万5700元。扣除当局提供的公积金购屋津贴后,平均单位售价进一步降至约34万7000元,低于开发成本。

预购组屋的总开发成本包含土地成本、建筑成本以及其他成本,如建屋局基于特殊原因向屋主回购单位的费用。土地成本在过去三个财政年里,占新组屋总开发成本约六成。

组屋售价、定价和发展成本课题时不时成为舆论焦点。国家发展部与建屋局星期三(12月7日)发出联合声明,公开预购组屋总开发成本数据,以及再次解释当局如何以确保买家负担得起的方式,为组屋定价。

根据当局提供的数据,2021/2022财年交付的预购组屋总开发成本达53亿4600万元,其中土地成本为31亿6700万元、建筑费20亿7700万元、其他成本1亿零200万元。

值得注意的是,上财年交付的预购组屋单位是在数年前招标和兴建,当时的建筑及建材成本还未受冠病疫情影响而飙升。若不考虑组屋地点、房型等的差异,每个单位的平均开发成本约39万6000元,比平均售价高。

国家发展部和建屋局也再次强调,预购组屋的定价和开发成本完全没有关系,新组屋售价是按可负担水平(affordability)而定。这和私人发展商按发展成本及盈利来定价的方式全然不同。

在为新组屋定价时,建屋局会先参考附近类似转售组屋的售价,以及考虑个别单位的特点和当前市场情况,然后在这个基础上给予大幅度的市场补贴,以确保售价是买家负担得起的。

个别预购组屋项目所获的补贴,会因项目特点和市场情况而有所不同。

国家发展部和建屋局说:“提供不同幅度的补贴额有助于买家免受市场波动影响,确保预购组屋价格保持平稳及可以负担。因此,当转售组屋价格上扬,建屋局也会相应提高市场补贴,以确保新组屋售价是负担得起的。”

受冠病疫情影响,过去两年建筑成本攀升近30%,但建屋局为新组屋买家提供更多补贴,预购组屋价格相对平稳。

在2012年至2021年的10年间,本地居民就业家庭收入中位数增长26%,高于预购组屋售价介于16%至22%的涨幅。

根据国家发展部与建屋局提供的数据,2012年,非成熟市镇预购组屋平均每平方英尺卖311元,2022年首三个季度增至362元,上涨16%。成熟市镇预购组屋2012年平均每平方英尺卖479元,今年首三季则是584元,涨幅为22%。

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