滨海广场料翻新增建私宅 分析师:新混合项目价值更大

滨海广场地段目前占地超过9万平方米,拟修订的地段与现有的购物商场重叠。(何家俊摄)
滨海广场地段目前占地超过9万平方米,拟修订的地段与现有的购物商场重叠。(何家俊摄)

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位于中央商业区的滨海广场(Marina Square)料兴建私宅,现有购物商场或受影响。分析师认为,现有商场较老旧且零售价值不大,开发混合项目更有利于长远发展。

滨海广场发展商新加坡置地(Singapore Land Group)早前向市区重建局申请修订发展总蓝图,要把该地段用途从酒店改为住宅,其中第一层划为商业用途。

新加坡置地也申请取消周围地段的总容积率限制。滨海广场地段的总容积率已达到市建局规定的3.4,因此须申请上调才可以在此地段上增加建筑面积。

根据市建局资料,位于莱佛士林荫道(Raffles Boulevard)两侧的这个地段面积共9万2197.3平方米,其中最多四成经当局批准后可用于商业或住宅用途。那里目前除了滨海广场购物中心,还有滨海湾宾乐雅臻选酒店、泛太平洋酒店和文华东方酒店。

受修订蓝图影响的地段毗邻莱佛士连道(Raffles Link),与购物中心部分建筑重叠。

五层楼高的滨海广场在1986年开幕,是本地最大的购物商场之一。南洋理工大学商学院兼任副教授黄庆娘说,滨海广场在上世纪80年代和90年代是滨海湾区唯一的商场,但周围的新达城、美年径(Millenia Walk)和滨海湾金沙购物商城发展起来后,它面对激烈的竞争。

她认为,滨海广场目前的客源主要是周围的上班族,因此衍生出许多面向上班族的店面,比如餐饮和幼儿服务。“上班族要吃饭,一些人也需要可就近托管孩子的安排。”

项目成本和土地增值征费巨大 或影响回报

星展银行集团市场研究部门预测,发展商将在此地段增建住宅项目,同时翻新购物商场,以保持竞争力。然而,预料发展成本和土地增值征费(Land Betterment Charge)巨大,可能影响回报。 

新加坡置地受询时证实已向当局申请修订有关发展蓝图,会在有确切消息后才宣布更多细节。有分析师预测,滨海广场地段可建约110个到120个单位。

橙易产业研究与咨询部副总裁孙燕清指出,此地段毗邻中央商业区,而且处于滨海湾和新达城购物区,地点优越且同类供应稀少。此外,核心中央区的私宅单位向来吃香,尤其是混合或综合项目。

黄庆娘说,住宅项目建成后,预料会吸引上班族入住,商场也会转向提供更多符合居民需求的零售选项,如超市和理发店等。

大亨房地产网站(MOGUL.sg)首席研究官麦俊荣则认为,本地中央地区购物商场的空置率从疫情暴发至今仍未完全恢复,可能影响发展商的租金回报率。相比之下,开发住宅项目虽然必须投入大笔资金,但单位出售后的利润可观,可用于开发其他项目等商业用途。

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