李智陞:须付现金溢价转售组屋比率减半

当房地产市场红火或某些房屋很抢手时,买家的出价或须比专业估价更高,才可能购得心仪单位。实际转售价比估价高的部分即为COV(Cash-Over-Valuation)。(李冠卫摄 )
当房地产市场红火或某些房屋很抢手时,买家的出价或须比专业估价更高,才可能购得心仪单位。实际转售价比估价高的部分即为COV(Cash-Over-Valuation)。(李冠卫摄 )

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随着本地房地产市场趋向稳定,购买转售组屋时须支付现金溢价的买家比率大幅减少一半。

在2023年第四季,支付现金溢价(Cash-Over-Valuation,简称COV)的转售组屋买家占了买家总数的大约15%。这个比率相较于2022年第四季的近30%,少了一半。

国家发展部长李智陞星期一(1月15日)在建设局和新加坡产业发展商公会联办的建筑业与产业前景研讨会上,指出上述趋势。他透露,买家支付的COV中位数稳定维持在3万元左右,并强调多数转售组屋买家并没支付COV。

当房地产市场红火或某些房屋很抢手时,买家的出价或须比专业估价更高,才可能购得心仪单位。实际转售价比估价高的部分即为COV。

李智陞认为,房地产市场的供需渐趋平衡是致使支付COV的买家比率减低的原因。

政府和建筑业者联手克服冠病疫情的影响、提升工程进度,增加了预购组屋和私人住宅的供应,加上政府推行包括提高额外买方印花税(ABSD)在内的一系列措施,逐渐扭转了市场供需不平衡的现象。

数据显示,组屋转售价的增幅已放缓,从前年的10.4%降低到去年的4.8%。私人住宅和组屋的买卖交易量也都有下跌迹象,去年的交易量分别少了约13%和4%。

多数买家对价格越来越敏感 越来越多转售组屋单位按专业估价转手

合登亚洲(Huttons Asia)的经纪郑皓阳告诉《联合早报》,多数买家对价格越来越敏感,他们会选择购买按照近期交易价格水平来叫价的转售组屋单位,而卖家的要价也稍微调低了。

据他观察,近几个月的确有越来越多转售组屋单位按专业估价转手,买家没支付COV。

另一方面,优越地点的百万元组屋屋主叫价仍高,有的甚至进一步提高叫价。由于在相同地点推出的新预购组屋项目,会受到黄金地段组屋模式或即将启动的优选地段组屋模式的规定所限制,买家因此更倾向于购买转售组屋,卖家也就“有恃无恐”地要价了。

郑皓阳去年9月处理碧山一个双层公寓式组屋的交易,这个单位最后以145万元转手,创下同类型单位及碧山市镇组屋的最高转售价纪录。他透露,隔壁座组屋后来有卖家便调高了叫价,碧山也另有组屋单位要以198万元的天价转让。

橙易产业公司(OrangeTee & Tie)研究与咨询部副总裁孙燕清受访时说,其实通货膨胀、利率上升和宏观经济不确定等因素,使买家更为谨慎。

接下来符合最低居住年限(MOP)规定而能转售的组屋数量将减少,但政府同时加快建造预购组屋,为买家提供了更多选择,因此她认为,COV将保持平缓。

COV下滑提高转售组屋吸引力 私宅转售价增幅料放缓

大亨房地产网站(MOGUL.sg)首席研究官麦俊荣指出,COV下滑会提高转售组屋的吸引力,组屋提升者或会放弃购买私人公寓。需求减少意味着私人公寓卖家必须降低叫价,私人公寓的转售价增幅会随之放缓。

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