今年是火马年，新加坡住宅市场的火热程度，也确实应景。
单是今年首几个月出售的私宅项目当中，瑞河豪苑（River Modern）、悦湖轩（Rivelle Tampines）执行共管公寓（EC）和Pinery Residences开卖首个周末就售出超过九成单位。
登加的Tengah Garden Residences更以高达99%的销售率，成为今年第四个创下销售佳绩的新项目，抢手到这种程度，让人不禁想问：登加什么时候“ulu”（马来语，意指地点偏远）了？
销售速度之快，反映了市场信心，也令人不禁揣测，其中有多少买家，其实是受“再不上车就来不及了”的焦虑所驱动。
EC价格水涨船高
但更令人担忧的，是这股买气的背后，节节攀升的EC价格。
过去数十年，新加坡经济持续发展，居民收入随之提高；政治稳定、制度透明，也让本地房地产成为区域内外资金青睐的资产。这些是结构性因素，难以逆转。
整体房市向上，也带动EC售价水涨船高。分析师向《联合早报》指出，从2016年至今年前四个月，EC的中位数尺价增长了134.8%，达到1836元。
这个涨幅超越了新非有地私宅同期的92.2%涨幅，即使与大众化私宅（OCR）同期的涨幅97.4%相比，EC价格涨幅还是遥遥领先。
房产市场红火未必全然都是坏事，但EC太红火也未必是好事。
因此，国家发展部长徐芳达在5月8日在新加坡国立大学房地产与城市研究院举办的“2026年城市住房研讨会” 发表主题演讲时，宣布从三方面修改EC政策：
延长最低居住年限从五年延长至10年
终止延迟付款计划
把预留给首次购房者的配额从现有的70%上调至90%，首购族优先购买期也从一个月延长至两年
1995年推出的EC，政策定位向来明确，其目的是照顾收入已经超过组屋收入顶限、却尚不足以负担私宅的家庭，为中等收入家庭提供一种过渡性的置业选择。
徐芳达致辞时指出，EC虽然也由私人发展商建造和售卖，在设计和设施方面跟私人公寓相似，却因为政府为其定下收入顶限和最低居住年限等限制，价格比类似的私人公寓项目低了两到三成。
问题在于，从其近年来的市场表现来看，EC已经越来越不像一个“过渡方案”。例如，EC在10年后（按：自5月8日起延长到15年）完全私有化的制度设计，就让部分买家视之为一项“带政策红利的资产”。
这种角色的错位，把EC原本承载的政策功能挤到次要位置，也恰恰触及新加坡住房政策的一项基本原则：房子是用来住的，不是用来炒的。
政府正是在这样的背景下，出手调整EC政策。
无论是延长最低居住年限，还是收紧付款与购买安排，相关措施未必会立刻拉低价格，却清楚传达了一个信号：EC不是短线工具，而是必须住得久一点的房子。
让EC回归政策初衷是重点
值得注意的是，国家发展部长徐芳达在宣布政策调整时，也点出了一项看似“反直觉”的预期效果：
“我们也希望，这些措施会促使发展商降低土地标价，以及EC售价。”
换句话说，让EC回到满足新加坡人自住需求的初衷，比售卖土地的收入减少还重要。
这也从侧面说明，这次的调整不是“头痛医头，脚痛医脚”的临时反应，而是带着明确取舍的政策校准。
市场自然会作出反应。分析指出，部分项目的价格可能出现回调，发展商在竞标土地与定价时也可能更加谨慎。对买家而言，这代表EC不再是“进可攻、退可守”的完美选择，买与不买之间，还必须回到一个更基本的问题：EC是否适合长期居住。
这并不意味着政府否定房地产市场的活力。新加坡一向承认市场机制，也接受房价会随着经济发展上行。但政策介入的目的，是确保不同类型住房之间的分工不被彻底打乱。
若放任EC价格不断上升，后果就不只是原本该从EC政策受惠的家庭被挤出市场，还可能使人们更倾向将房地产视为投资工具，削弱政府“房住不炒”的主张。
出手避免EC价格如脱缰野马般不受控制，便是为了保住房地产市场长期的可持续性。
