吉门营房依山临海，靠近市区和地铁站，可成为南部兼具历史与生态特色的住宅区。受访分析师预测，这个地段未来可兴建约1万5000个住宅单位，他们也都看好这一带的住房需求。
建屋发展局星期五（7月10日）公布吉门营房概念规划，约40公顷的发展范围将兴建公共和私人住宅，当局也计划保留25栋具有较高历史价值的建筑。
建屋局答复《联合早报》询问时指出，吉门营房所有建筑都已接受遗产评估。当局也通过口述历史访问，记录营房的发展史及对社群的意义。
新加坡产业发展商公会会长陈瑞耀是市区重建局属下文化遗产与身份认同协作小组成员之一，曾就吉门营房的发展规划提供意见。
他受访时说，历史价值只是规划的其中一个考量。当局也须兼顾交通网络、建筑布局，以及保留旧建筑在实际操作上是否可行。
吉门营房先后由英军、新加坡武装部队、学校和职业培训机构等使用。陈瑞耀指出，不同时期的使用者对地段有不同的情感联系，因此须通过系统化评估，判断哪些建筑应优先保留。
“满足住房需求和保留历史遗产之间始终须要取舍，不容易选择。通过系统化评估，有逻辑地筛选应保留的建筑，我认为是最好的做法。”
吉门营房发展项目完成后，将成为我国首个大规模把前军营建筑融入公共住宅区的发展项目。不过，目前这一带没有任何建筑受到法定遗产保护。
新加坡国立大学建筑系教授何培斌说，正式受保留的建筑不能轻易拆除和修改。目前处理吉门营房的方式，旨在为改造和用途安排保留较大灵活性。
“这些建筑原本就是军用建筑，设计简单、务实，装饰也不多，因此相对容易改作其他用途。”
建屋局说，获保留的建筑中，部分可改作社区或商业用途，服务现有和未来居民。有关机构也会参考公众意见，评估是否正式保留这些建筑。
“至于不获保留的建筑，当局将考虑通过照片记录、展板等方式，留存相关历史记忆。”
吉门营房位于南部濒水区北缘。受访分析师认为，这个新住宅区可视为南部濒水区发展的延伸。我国南部近年陆续公布多项发展规划，其中占地约48公顷的柏拉雅住宅区将兴建约1万个住宅单位。
瑞联（橙易—宜迪）集团首席研究与战略总监孙燕清说，参考柏拉雅和珍珠山已公布的组屋计划，吉门营房的容积率或介于4至4.5，住宅楼宇将至少40层楼高。
若沿用柏拉雅七成组屋、三成私宅的比例，她估计吉门营房约32公顷的住宅用地，可兴建多达9000个组屋单位和4000个私宅单位。
按照相同的土地面积和住房比例，大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究员麦俊荣则预测，地段可兴建多达1万零700个组屋单位和5200个私人公寓单位。
不过，实际单位数量仍取决于当局最终为绿地、历史建筑、道路和其他基础设施预留多少空间。
麦俊荣说，吉门营房靠近市中心和地铁站，加上依山临海的区位优势，预计住房需求强劲，主要会吸引中等和中上收入家庭。他说，今年6月推出的Berlayar Rise三房式和四房式单位，整体申购率达4.8倍，反映这一带住房需求旺盛。
数据显示，今年上半年红山三房式至五房式转售组屋的平均价格，较2021年同期上涨超过25％，其中五房式涨幅最高，达31.5％。
麦俊荣指出，红山转售组屋价格属于全岛较高水平。吉门营房未来增加预购组屋供应，短期内或有助于放缓当地转售价的上涨步伐。
斜阳大道可建6000个组屋单位 料吸引家庭及附近就业人士
金文泰路旁的马裕树林和斜阳大道一带也将发展公共住宅。受访分析师认为，新组屋可能归类为优选地段组屋，并吸引希望住在学校附近的家庭，以及在附近工作的人。
麦俊荣估计，约15公顷住宅用地若以2.8至4的容积率发展，可兴建约4000个至6000个预购组屋单位。
孙燕清认为，这些单位与市中心仍有一段距离，但因为地段邻近跨岛线地铁站，未来可能归类为优选地段组屋。
她预计，项目将包括二房式灵活单位、三房式和四房式组屋。地段靠近武吉知马一带多所学校，预计会吸引有孩子家庭；在附近工作的单身者，也可能有兴趣在这里置业。
斜阳大道有一个成熟的有地住宅区。孙燕清指出，在有地私宅为主的地区兴建公共住房，可更充分地利用土地，也让中低收入家庭有机会在较理想地段置业。
不过，部分现有居民可能担心区内人口增加会影响原有宁静的居住环境，也可能对高楼俯瞰有地住宅有所顾虑。
麦俊荣说，当局须在满足在金文泰等成熟市镇日益增长的住房需求、保育自然环境，以及顾及斜阳大道有地住宅业主感受之间取得平衡。
“多数重视私宅区独有居住氛围的有地住宅业主，可能不希望组屋建在自家附近。”
为减少对有地住宅区的影响，麦俊荣预计这一带项目可能采用“阶梯式”设计，靠近有地住宅的组屋楼高较低，地段中央和靠近金文泰路的楼宇则可建得较高。
