下午察:中国买房公摊面积下的“糊涂账”

中国房地产的“公摊面积”制再引起舆论讨论,图为去年9月拍摄的北京住宅楼群。(路透社档案图)
中国房地产的“公摊面积”制再引起舆论讨论,图为去年9月拍摄的北京住宅楼群。(路透社档案图)

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近期备受关注的中国房地产市场再度成为舆论焦点,此次被聚焦的是“公摊面积”制。

事缘中共中央政法委机关报《法治日报》星期二(8月16日)刊登了一篇有关公摊面积制的报道,深入展现中国民众在公摊面积制下面临的困境和乱象。这些乱象包括:“(买)110平方米的房子,到手后却只剩下60多平方米”“房产销售人员承诺公摊面积31%,但房子到手后公摊面积竟成46%”等。

报道一出,沿用了数十年的公摊面积制再次成为网民的讨论焦点。截至星期三(8月17日),“公摊面积是否能取消”相关帖子在微博获得2.4亿阅读量。

《法治日报》有关公摊面积制的报道引起了中国网民对公摊制的讨论。图为中国房企保利集团今年7月在广东省东莞市的住宅小区项目。(法新社)

中国网民普遍赞同取消公摊面积制,因为这事关买房透明化和公平性,保留公摊制意味着购房者将继续“花大钱买小屋”,损害他们的利益;另一派声音则认为,取消公摊面积制反而会推高房价,同样将危及购房者利益。

“中新经纬”星期二在微博开放网民投票,结果显示高达96%的网民赞同取消公摊面积,只有3%网民不赞同,看来公摊面积制确实不得民心。

事实上,公摊面积制在中国已存在多年,取消的呼声未曾停歇。但它和预售制是怎么并列成为网民口中的中国房地产“两大毒瘤”,得从制度本身说起。

从香港引进的公摊面积制

在中国买房,购房合同上标注的总建筑面积基本上不会全归购房者所有,它会被拆分成两部分:套内建筑面积和公共分摊的建筑面积。其中套内建筑面积是购房者实际拥有的部分,也就是关起家门后可活动的占地面积。

但公摊面积就不一样了,它不归购房者所有,是减去套内建筑面积后,剩余为整栋建筑服务的公共设施和用房的占地面积,包括电梯井、楼梯间、垃圾道等,有时还会包括户与户之间的隔墙。

中国早在1995年12月就规定商品房的总销售面积应包括套内建筑面积和分摊的建筑面积;2001年6月则规定购房合同中要注明商品房的套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

此次成为舆论焦点的,就是应不应该将“公摊面积”计入总建筑面积内,让购房者来承担这个面积的建设成本。

事实上,早在上世纪五六十年代,香港就已采用公摊这一概念。当时香港的住宅楼是按整栋或整层方式出售,但由于购房门槛太高,开发商才改按户出售,并将门厅、过道、楼梯间等公共空间的建筑成本转嫁到住户身上。

香港在上世纪五六十年代就已采用“公摊”这一概念。图为今年4月从上空拍摄的香港住宅和商业塔楼景观。(法新社)

开发商的做法是:将建筑面积拆分成两部分,其中把公共空间的面积按比例分摊到每个住户。“公摊面积”概念由此而生。

不透明也不统一的面积界定标准

然而,中国现行法律和规章对“公摊面积”并没有一个标准定义,因此公摊面积计入房价容易引发诸多乱象,包括未提前告知购房者、计算方式不公开透明等。

《法治日报》采访了一名购房者李黎,她在2018年购入山东省青岛市某小区一套总面积为110.25平方米的住宅。在签署合同前,她强调自己已多次向销售人员确认公摊面积会在31%左右,即套内建筑面积为75.24平方米,公摊建筑面积为35.01平方米。

但李黎2021年收房时,映入眼帘的却是超厚的墙壁、逼仄的空间、三间小得可怜的卧室,主卧甚至放不下双人床。经测量后发现,原本承诺31%的公摊面积成了46%,套内面积由合同规定的75平方米缩至61平方米,花了120万元人民币(约24万4200新元)到手的房子,将近一半不是自己住的。

不透明、开发商前后说法不一、加上没有法律的统一定义,让中国购房者对这样的制度无所适从。此外,由于计算公摊面积有一定专业性,购房者基本上无法自行计算公摊面积,给了开发商和测量机构钻空子的机会,公摊面积就这样成为购房者一笔不得不付的“糊涂账”。

综合种种因素,也就不难理解为什么中国民众这么反对公摊面积制了。

取不取消公摊难达成共识

那么,如此“坑爹”的制度是否一定要存在?事实上,中国全国政协委员洪洋今年3月在全国两会上就曾提议取消公摊。他认为,公摊面积缺乏法律依据和制度约束,看不见、摸不着,购房者却须为此承担一大笔费用。

新华社旗下的《半月谈》今年2月也曾发文支持取消公摊。文章认为,公共空间的计算始终是笔“糊涂账”,取消公摊还能杜绝由其衍生的猫腻与漏洞,从源头避免大量矛盾与纠纷,保证市场交易更公平透明。

不过,专家普遍认为,中国官方在是否取消公摊的问题上暂时还难以达成内部共识,全面取消公摊的可能性不大。从政策层面对制度进行完善,加强监管和提高制度透明度、解决购房者和开发商之间的信息不对称,更为关键。

专家普遍认为,中国官方难以在取消公摊问题上达成内部共识,全面取消公摊可能性不大。图为今年7月中国恒大集团在北京的住宅楼项目,项目仍在建设中。(彭博社)

北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为,公摊面积客观存在,对其进行收费并非不合理,且从购房者角度来看,他们可能也不乐见公用部分所有权留在开发商手中。

不少专家还认为,一旦取消公摊,开发商将无法从公摊机制中获取收益。而在不转嫁成本到住户、保持房价合理的情况下,它们可能不再那么重视公摊部分的建设,从而影响小区环境和房屋整体的建设质量。

不少专家认为,一旦取消公摊,开发商或许将不再重视公摊部分的建设,进而影响房屋整体的建设质量。图为去年9月恒大集团在河南省驻马店市住宅项目的施工现场。(彭博社档案图)

中原地产首席分析师张大伟也指出,公摊面积并非越小越好,如果开发商过度挤压公摊部分,将导致社区品质下滑,包括楼道、会所、大堂等公共区域缩水,更不论购房者也许还得承担无法被公摊面积制消化的建设成本。

由此可看出,单纯“一刀切”地全面取消公摊不意味着所有问题就能烟消云散。没有了公摊制,如何去管理公摊面积、如何确保开发商不会将无法被消化的建设成本转嫁到购房者上等,都将是后续必须得到解决的问题。

“糊涂账”与住房正义

近年在中国政府的强力监管下,作为中国经济支柱的房地产市场陷入低迷。当这反映到今年前两季度疲弱的经济数据后,官方开始放缓监管力度,并鼓励民众购置房产,尝试提振房地产市场带动国内经济。

然而,房子作为衣食住行其中一项牵动中国民心的重要议题,中国民众关注的往往是自己花了一生积蓄购得房产后,住房正义能否获得保障。此前的“烂尾楼”,事关民众购房的安全感;而此次的公摊“糊涂账”,则攸关民众付出与获得的平衡感。

即使这些主观感受不会反映到经济数据上,它们却是恢复民众对房地产市场信心的关键。

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