下午察:郑州“保交楼”告一段落?

今年7月,中国全国性的“停工停贷潮”烽烟四起。图为上海正在建设的一栋住宅楼。(路透社)
今年7月,中国全国性的“停工停贷潮”烽烟四起。图为上海正在建设的一栋住宅楼。(路透社)

字体大小:

在动员企业“砸锅卖铁保交楼”整30天的时间节点,河南省郑州市星期五(10月7日)宣布,“保交楼”专项行动取得重要阶段性成果。

郑州市政府公告,全市已排查出的147个已售问题楼盘中,有145个实现复工,剩下的两个项目也已确定化解路径,将分别进入破产重整和破产清算,预计11月底前可实现复工。

郑州市政府在公告中强调,实现复工的项目,其复工是“全面”且“实质性”的。而且在多种措施综合效应下,郑州商品房交易在8月和9月已出现积极变化,为推动“保交楼”创造良好的市场条件。

“烂尾楼”和“停贷潮”的根源

今年7月,中国全国性的“停工停贷潮”烽烟四起。一些房地产开发商资金链断裂,房地产项目纷纷停工,令已经购买这些期房的业主陷入“烂尾楼”的绝境。无奈之下,他们宣布停止向银行交纳按揭房供,直到项目完全复工为止。

这其中,河南和省会郑州市是“停贷潮”的高发区。

那么,为什么会发生如此大面积的烂尾楼和“停贷潮”呢?有很多分析把矛头指向了中国的商品房预售制度,以及缺失的监管。

在1998年的房地产改革中,中国借鉴了香港卖楼花(预售屋)的开发商放杠杆的形式,即建筑商先向银行贷款买地,快速投入建案。在房子还没建好前,允许房地产商提前售房。房产商从购房者手中拿到的这笔钱,就是预收款。

预收款原本用来继续投入项目建设,但是不少中国房地产开发商拿到钱以后,并没有把资金全部投入进建房中,而是拿钱去买地、再借贷,开设新建案。在房地产光景好、房市健康的时候,地和房都在涨,房地产商可以回转资金,继续完成项目。但是如今在中国房地产市场陷入寒冬的时刻,贸然扩张的房企资金链断裂,导致项目停工,房屋烂尾。

这其中,不仅涉及到违规挪用预收款的房地产企业,还有对预售金有监管责任的政府部门和银行。

郑州房企预售金被调用殆尽

据财新网报道,郑州市此次“保交楼”中动用经侦系统,主要追查的就是预售资金的挪用。郑州房企人士透露,政府重点调查停工楼盘过往的工程进度、资金进出细项,“主要清查项目开发商是否大规模抽调预售资金用于其他领域”。

据介绍,郑州市对预售资金被挪用的,要求能够追回的要及时追回,房企对资金挪用负有责任的,承担损失连带责任,商业银行对资金挪用有过错的,也要承担相应责任。

但是,长期监管漏洞下形成的烂摊子,非一时一刻能够弥补。房企人士认为,郑州市政府追查难度很大。而且,经侦部门没有大规模抓人,显示郑州并没有对问题楼盘启动全面惩罚,动用经侦手段,可能是想向问题楼盘施压。

郑州大部分问题楼盘,基本都是封顶以后烂尾,因此多数停工楼盘预售监管账户里的资金几乎都被调用殆尽。图为福建福州一处正在建设中的房地产楼盘。(中新社)

据财新网报道,多名郑州房企人士指出,郑州大部分问题楼盘,基本都是封顶以后烂尾。由于预售监管资金提取的时间节点,是由项目进度而定,主体结构封顶,开发商就可以较大限度提取预售监管资金。因此,郑州多数停工楼盘预售监管账户里的资金几乎都被调用殆尽。

对于预售金追查的结果,郑州市通告,公安系统对非法集资、挪用资金等犯罪调查取证,促成资金回笼85.06亿元(人民币,下同,17.08亿新元)。

为了防止房企故技重施,将纾困资金挪用至其他项目,郑州对每个停工楼盘设立监管账户,所有纾困资金均进入这个账户,进出接受严格监管。

“保交楼”打的组合拳

追回预售资金,是郑州“保交楼”的措施之一。为了让资金回笼,郑州还动用了金融系统和住房保障系统。

根据郑州市政府的通告,金融系统批复、审核银行配资,争取中原银行“保交楼”专项贷款授信额度50.1亿元。住房保障系统申请国家借款,获得首批70亿元专项借款资金支持。郑州市还督促企业瘦身自救,全市房地产开发企业通过瘦身自筹资金125亿元。

郑州多数问题楼盘大多已经封顶,而从封顶到最终交付至少还需1.5年,需要完成的工程建设还包括外墙、防水、砌体、装修以及园林、其他公建配套等。

那么,郑州市政府回笼的钱,够不够支撑到项目结束呢?

房企人士透露,郑州已经摸排了各个停工楼盘后续保交楼所需建设资金,但当下纾困资金有限,单个楼盘所能分配到的额度极少,无法覆盖建设资金缺口。以其中一个楼盘启福城为例,该项目后续还需投入建设资金16亿元,拟申请全国性专项借款5.15亿元,但首批能获取的金额仅3.87亿元。

“表演式”复工

郑州市政府在公告中强调,实现复工的145个项目,是“全面”且“实质性”的。

但是,舆论对项目持续多久、是否存在“表演式”复工,持怀疑的态度。毕竟,目前的纾困资金,尚不能覆盖建设资金的缺口。当资金消耗完毕,很可能出现二次停工。

房地产企业人士透露,郑州出险房企里,有一类处于躺平观望状态。即使手头还握有少量资金,但由于市场低迷,这些房企认为,楼盘哪怕正常施工也很难销售出去,不如暂时停工。个别楼盘为了应付政府任务,甚至雇佣少量工人进入工地,佯装开工。

在2021年下半年,中国地产市场整体下行,郑州全年新房仅成交16万套,同比下降逾30%。2022年上半年,郑州新房成交量同比下滑近50%。2022年8月,郑州新房市场继续承压。当月,该市商品住宅成交面积和商品住宅成交套数双双下降。

今年8月,郑州新房市场继续承压。图为郑州市区里的居民楼。(中新社)

业内人士说,停工楼盘哪怕恢复施工,若想真正保交楼,归根结底还是得依靠市场。

不少中国网民也对“大干30天”这种运动式的口号表示反感。房地产市场的问题错综复杂、积年累月,不仅和中国经济发展的大环境息息相关,也是政府高度介入和调控的一个市场。在30天的时间内完全解决积年累月的问题,可能性微乎其微。

有网民就评论说:“这么容易解决的话,可以做经济学案例了。”

LIKE我们的官方脸书网页以获取更多新信息