全球经济前景充满不确定因素,企业对空间租用的态度变得更加谨慎,尤其是对工业房地产物流空间的需求更是受到抑制。分析师预料,今年这类房地产的需求前景不容乐观,价格和租金将维持在当前水平。

仲量联行(JLL)最新的工业房地产研究数据显示,今年第一季度新增工业房地产供应总面积约为100万平方英尺,吸纳率则是一半;空置率为8.8%,比去年底的8.7%稍有增加。

合登集团(Huttons)数据分析提供给《联合早报》的数据指出,截至4月17日,第一季工业房地产共有2902宗租赁交易,比去年第四季的2933宗略减1.05%。其中,多用户工厂的租赁最活跃,共2241宗;单一用户工厂的交易则最少,只有158宗。

合登集团高级数据分析总监李思德受访时说,为了应付关税所带来的冲击,一些生产提前在第一季进行,如果全球贸易放缓,制造业在今年接下来的时间可能会进一步放缓。

李思德说:“新加坡生产许多高价值的中间产品,这些产品被运往其他国家进行最后组装和出口。关税会推高完成产品的成本,导致价格上涨,进而影响消费者的需求,这对整个供应链会造成连锁效应,因此,接下来几个月,工业和物流房地产的租赁需求会更低。”

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市场人士告诉《联合早报》,本地仓储业者初步的反馈指出,近期并未发现需求增加的情况,货运代理预计业务量会减少,因此采取了保守的观望态度。 虽然一些货运代理有仓储空间的需求,但因为不确定需求能否持续,因此要求提供三至六个月的临时场地。 

在租金方面,第一季多用户工厂和仓储的租金相对稳定,跌幅分别是0.5%和1.4%,而单一用户工厂的租金则下跌2.1%。

仲量联行的报告指出,租户在第一季表现出更注重成本,而一些业主对租金谈判也显得更有弹性,全岛的物流与仓储房地产的平均租金才得以保持平稳。

虽然特朗普关税政策今年4月才正式实施,但他的意向所造成的市场不明朗,已经反映在工业房地产投资交易量大幅减少上。根据第一太平戴维斯(Savills)的报告,由于新加坡房地产投资信托(S-REIT)的收购与脱售交易减少,今年首季,工业房地产的交易比去年末季大幅下降90.3%,交易额仅2亿1120万元。

不过,近期工业房地产推出市场出售更为频密。例如,八层的MacPherson Industrial Complex在4月15日推出集售,要价8880万元;2月推出集售的正新工业大厦(Ching Shine Industrial Building),以1320万元出售

市场人士说,近期的确有更多的工业房地产推出销售,但多是单一业主有意出售房地产,而非集体出售的情况。据说,城市发展和远东机构都有意出售所持有的工业房地产。

分析:关税政策引担忧 本地房产市场受益可能性不大

由于美国的关税政策引发贸易战的担忧,投资者纷纷寻找资金避风港,有人认为新加坡的房地产市场或能因此受益,但大亨房地产网站(MOGUL.sg)首席研究师麦俊荣受访时说,这种可能性不大。

他说:“若投资者有意将资金投入新加坡市场,他们通常会倾向选择流动性较高的金融工具,而不是房地产。与办公楼相比,工业房地产的流动性更低,受限于地点和用途等多种条件。除非投资者打算在新加坡设厂,否则投资工业房地产的吸引力相对有限。”

麦俊荣也指出,若非自用,买入工业房地产会面临租不出去的风险,要出售的时候也可能找不到买家,因为之前所服务的商业类型已转移到海外而使设施变得过时。

对投资者而言,麦俊荣指出,投资房地产投资信托或许是更明智的选择。这种方式不仅有助于分散风险,还可以定期调整投资组合配置,避免将大量资金套牢在一个工业房地产项目中。

虽然关税带来的影响还难以判定,李思德认为,对工业房地产市场的前景应持谨慎态度,预计今年价格与租金将维持在现有水平。