星展集团研究（DBS Group Research）认为，新加坡房地产投资信托（S-REIT）估值不高，投资者应加大在这个板块的配置。
它的理由是，这些信托的估值不高、下半年现有业务增长前景良好，而且利率情况将有利这些信托。
SORA持续下降利好房地产投资信托
星展集团研究星期三（8月27日）发布报告说，营运环境已变得更有利于这些信托发展。新元隔夜利率（SORA）持续下降，目前约为1.5%，而融资成本约为2.3%至2.8%，这重新点燃了收购活动。股权融资回升并已筹集24亿元，更是进一步利好。
此外，尽管S-REIT指数2025年以来已上涨了约5%，但估值仍然不高，市账率（P/B）为0.9倍，2026财年收益率为5.8%，与10年期债券收益率差距（yield spread）为四个百分点。投资者应继续向这个领域投入更多资金。
星展乐观预期这些信托的2025年下半年每单位派息将更强劲增长，因为它们持续取得租金调升，同时利率较低。
零售信托在社区发展理事会（CDC）邻里购物券和SG60购物券的推动下保持活力。尽管2025年上半年工业楼面供应激增导致租金增速放缓，但工业信托的租金仍然取得上涨，尤其是物流和数据中心领域。而办公楼信托的表现也超出预期，整体租金调升率保持强劲，升幅在10%左右，高于预期，原因是甲级办公楼供应量减少。酒店信托的前景也有望改善，尽管客房预订活动的能见度仍然疲弱。
利率走低进一步利好这些信托。目前约半数信托的可派发收入增速超过了净房地产收入增速，这表明利率下降带来的提振作用正在增强。房地产信托行业的平均利息成本比前一季下降了10个基点，并已比2024年第三季的峰值低了约25个基点，预计还会进一步下降。
星展预测，随着利息成本前景改善，房地产信托行业在2025年下半年将保持增长势头，从而推动每单位派息上升。它依序看好零售、工业、办公和酒店信托。
考虑到整体估值和增长潜力，星展下半年推荐的信托包括：凯德综合商业信托（CapitaLand Integrated Commercial Trust）、星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust）、丰树泛亚商业信托（Mapletree Pan Asia Commercial Trust）、丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust）、吉宝房地产投资信托（Keppel REIT）和百汇生命产业信托 （Parkway Life REIT）。
中型信托如联实全球商业房地产投资信托（Lendlease Global Commercial REIT）、英利英国房地产信托（Elite UK Reit）和ESR房地产投资信托（ESR REIT），具备阿尔法机会，即可能跑赢基准指数。这些基金的收益率在6.5%至9.0%之间。星展认为，在证券市场发展计划（Equity Market Development Programme）相关资金流入的推动下，市场对这些中型信托的兴趣已有所增强。
