新加坡房地产投资信托（S-REIT）今年的表现不如预期，致使投资者把希望寄托在明年。分析师预测，房地产投资信托明年的表现改善，但价格涨幅料会因为美国联邦储备局放慢降息步伐而受到限制。
截至12月23日，富时海峡时报房地产投资信托指数（FTSE ST REITs Index）的总回报率为15.14%，低于取得28.59%总回报率的海峡时报指数。
新加坡兴业银行（RHB）分析师维杰（Vijay Natarajan）接受《联合早报》访问时说，导致整体S-REIT表现不理想的主要原因是，投资者担心美国加征关税影响物价和经济，而且也更倾向投资于人工智能相关的科技股。
以新加坡房地产为业务为核心S-REIT表现更优
据他观察，相较于业务以海外房地产为主的S-REIT，以新加坡房地产为业务为核心的S-REIT表现更优异，原因是这些房地产投资信托受益于显著下跌的本地贷款利率。
本地主要利率三个月新元隔夜利率（SORA）现处于1.2%以下水平，比年初下跌1.8个百分点。
根据新加坡交易所的数据，Alpha Integrated REIT（简称AI-REIT，前身是胜宝工业信托，Sabana Industrial REIT）是今年回报率最高的房地产投资信托。截至12月23日，AI-REIT今年的总回报率为46.2%。
紧跟其后的是英利英国房地产信托（Elite UK REIT）和华联房地产投资信托（OUE REIT），总回报率分别为36.5%和32.1%。
FSMOne新加坡研究及投资组合管理部研究分析员陈秋伊指出，今年表现最好的10只房地产投资信托当中，多数的市值少于50亿元，但总回报率很高。
她受访时说：“这显示中小市值S-REIT再次获得投资者青睐，而且还可能获得重新评级，部分原因可能是它们推出多项计划，提高市场知名度。其中有些受益于新加坡资本市场津贴（GEMS）框架，获得分析师关注的可能性提高，估值也随之上升。”
美联储持续降息，但明年可能会减少降息次数，但陈秋伊认为，这无阻S-REIT取得更好的成绩，因为低利率环境能为S-REIT提供支撑。不过，投资者仍须注意个别S-REIT的基本面，以及宏观经济挑战。
“如果全球不确定因素持续或消费情绪走软，与非必要消费有关的领域，如零售业和酒店业可能面对下行压力。”
S-REIT每单位派息明年预计增4%
维杰也认为，若新加坡经济保持稳定增长，而且物价增幅保持较低水平，所有S-REIT料会从明年开始享有低利率环境带来的益处。他预测，平均每单位派息预计会上升4%，房地产价值预料会回稳，净资产值也预计会回弹。
华侨投资研究公司则持保留看法。华侨投资研究的最新报告指出，2026年美联储的降息步伐将比市场预期更加谨慎，如果美联储基金利率的走势符合预期，这可能会抑制S-REIT的表现。
报告还说，10年期新加坡政府债券的收益率在今年初至11月25日下降90个基点，接下来收益率进一步压缩的空间有限。市场还预期，到了明年底，收益率将比目前的即期（spot）利率略高。
