最近两幅位于新加坡核心中央区（CCR）的政府招标地段，发展商都以高价竞标，市场预计这将会推高区内高档私宅的售价，促使一些买家转向选择购买中档私宅。然而，一些地点的中档私宅近年来价格同样大幅上涨，未必能成为买家可负担的替代选择。
日前截标的里峇峇利埔C地段，最高投标价达容积率每平方英尺1730元；在更早前截标的核心中央区地段碧霞路（Peck Hay Road），更以容积率每平方英尺1865元售出，成为区内历来第二高的政府售地价格。
合登集团（Huttons）首席执行官叶润明接受《联合早报》访问时说：“根据目前核心中央区的地价走势，2027年区内推出的新私宅尺价有可能在3600元的水平。”
当核心中央区的房价显得越来越高，令不少买家望而却步时，房地产经纪往往会建议他们转向其他中央区（RCR）购房。叶润明指出，市区边缘以相对较具吸引力的价格，提供靠近市中心的住宅选择。即使核心中央区和其他中央区有时仅一条马路之隔，房价却可能相差数十万元。
瑞联（橙易—宜迪）集团首席研究与战略总监孙燕清受访时说，细分市场为买家提供了整体价格参考，有助于他们建立合理的价格预期。
她说，买家一般愿意多付一些钱，以换取靠近市中心和乌节路购物带的便利；如果市区边缘地区同样能够提供相近的便利条件，买家便可用较低的成本实现相同的居住需求。
里峇峇利埔的嘉溪绿苑（River Green）和锡安路（Zion Road）的Promenade Peak只有一条马路之隔，但前者属于核心中央区，后者则是其他中央区。以这两个项目为例，嘉溪绿苑开售时的平均尺价为3130元，Promenade Peak较小面积的单位，平均尺价为2894元，两者的尺价差距236元。以1000平方英尺单位为例，总价就相差23万6000元。
由于细分市场 概括性看法未必准确
由于细分市场的关系，买家的既定印象就是核心中央区的房子最贵，中央区以外（OCR）的房子最便宜，而这种概括性看法也不一定准确。
谈到靠近市区的住宅选择，其他中央区内的女皇镇和红山一直是热门地区。不过，叶润明提醒，过去五年半来，红山和女皇镇区新私宅价格持续攀升，与里峇峇利区新私宅的价格差距已明显缩小。
根据合登的数据，红山新私宅的平均尺价从2020年的2123元，上升到截至2026年6月17日的3165元，升幅达49%。女皇镇的新私宅尺价则在同时期，从1909元攀升至2524元（32%）；去年，女皇镇的新盘平均尺价更是达到2722元，今年稍有回落。
谈到转售市场行情，孙燕清指出，今年前五个月，核心中央区私宅的中位数尺价为2205元，较10年前的1790元上涨23%。相比之下，女皇镇区内的私宅转售价中位数则在过去10年间大涨80%，从1132元攀升至2037元。
孙燕清说：“买家必须审查每一个单位的属性来评估它的价格与价值，而不是单纯以所在地来做概括判断。”
市场另一个概括性的印象是：要买便宜的房子到西部。合登的数据显示，蔡厝港的私宅平均转售尺价，从2020年的816元上涨至今日1154元，涨幅达41%；裕廊西的私宅平均转售尺价则在过去六年多来从1075元上扬到1607元（49%）。
相比较靠近市区、平均转售尺价在2000元以上的私宅，西部房子的确显得便宜。然而，在升值潜力方面则大多有过之而无不及。
合登提供的数据显示，同一时期，里峇峇利区私宅的平均转售尺价为2544元，较2020年上升约14%；红山区的转售尺价同期涨了30%；女皇镇的转售价涨幅则更高，达51%。
因此，受访分析师都表示，买家必须考虑地区的发展潜能以及转型计划。
孙燕清说：“由于去中心化的努力，未来衡量住宅区位价值的标准，可能不再是距离核心中央区有多远，而是距离各个小型区域中心（sub-regional centre），如裕廊湖区、碧山小型区域中心和榜鹅数码园区等有多近。”
