新加坡今年以来规模最大的集体出售交易有望诞生，房地产发展商鑫丰集团（Kingsford Group）旗下单位拟以9亿5000万元价格，收购位于欧南路永久地契工业建筑“陈文烈大厦”（Tan Boon Liat Building）。
这项交易价格高于今年4月新海逸牵头财团以8亿8000万元收购乐洋村（Loyang Valley）公寓的成交价，也将是自2018年太平洋大厦（Pacific Mansion）以9亿8000万元售出以来，本地成交价最高的集售交易。
不过，这个价格仍比大厦今年2月第二次推出市场集售时的要价10亿元低了5000万元或5%；与去年2月首次推出集售时11亿5000万元的要价相比，则低了2亿元或17.4%。
负责这个项目独家销售的戴德梁行（Cushman & Wakefield）星期二（7月21日）宣布这项消息时强调，这项交易仍需满足特定先决条件，并获得业主和分层地契局的最终批准。
陈文烈大厦建于上世纪70年代，是新加坡重要工业建筑地标之一，楼高15层，有152个分层地契单位。
预计可建超过900个住宅单位
戴德梁行资本市场高级董事沈丽美指出，这次巨额交易得以促成，核心催化剂在于政府规划政策的重大调整。
新加坡市区重建局（URA）在完成一项为期八个月的全面可行性研究后，决定对陈文烈大厦所处地段进行重新规划。
这包括将地段用途从目前的“商业一”（Business 1，即发展轻工业、软件与高科技研发和仓储等），改为“住宅与地面层商用”，容积率可从现有的3.1，增加到4.9，总楼面面积也因此上升50%。
市建局还建议，把毗邻几幅小型剩余土地与主要地段合并，这些剩余土地面积共达1365平方公尺（1万4687平方英尺）。
重新发展的陈文烈大厦，1500平方公尺地面层面积可作为商业用途，并可建两栋楼高48层的高楼建筑。
沈丽美接受《联合早报》访问时说，重新发展项目可建共管公寓（condominium）和服务公寓（serviced apartment），单位数量预计超过900个。
她也指出，由于陈文烈大厦属于“商业一”用途，买家预料无须支付额外买方印花税（ABSD）。
一般上，发展商若购买住宅用地时，须缴付相当于土地价格40%的ABSD。不过，若在两年内开始建设，并在五年内建成及售出全部单位，其中35%的税款可获豁免。
沈丽美说：“通过将一栋老旧工业建筑改造为极具吸引力的住宅项目，我们为利益相关方释放巨大价值，最终显著提升这一地段价值。由于这地段为永久地契，加上它属于‘商业一’用途，出售时无须缴付ABSD，这一因素也起到了决定性作用。”
集售委员会接下来将举行特别股东大会，争取至少八成业主投票支持降价，以9亿5000万元售出这一项目。
有助于维持地区私宅供应
陈文烈大厦所在的合乐路、欧南园和里峇峇利一带，近年来新私宅市场表现强劲。例如，卓悦峰（Zyon Grand）和Promenade Peak这两个新项目推出以来，至今分别售出90%和72%的单位，平均尺价都略高于3000元。
博纳产业（PropNex）执行董事兼总裁冯景祥说，这一带可供发展的私宅用地十分有限，因此陈文烈大厦的重新发展，将有助于维持区内新私宅供应。
鑫丰集团近期在私宅市场极为活跃，除了上周末推出鑫丰伦多花园（Lentor Gardens Residences），也正在销售鑫丰瑞府（Chuan Park）和滨海花园一号（One Marina Gardens）。此外，集团去年也成功标得直落布兰雅路（Telok Blangah Road）吉宝俱乐部原址的首幅私宅地段。
不过，集团过去两次竞标里峇峇利埔B和C地段都未成功，如今转而通过集售方式取得这个地区的地段。
冯景祥说：“未能在政府售地计划（GLS）中成功获得地段的发展商，未来可能会越来越关注集售市场，并倾向考虑永久地契、位于成熟住宅区、销售纪录良好、靠近地铁站且定价合理的集售项目。”
