本月初，南部濒水区的柏拉雅通道（Berlayar Drive）地段招标截止，虽然仅吸引一方投标，但投标方出价创下其他中央区（RCR）私宅地段的最高竞标尺价，显示发展商看好这区发展潜力。
同样位于南部，隔海对岸的圣淘沙升涛湾（Sentosa Cove）私宅市场，表现却令人唏嘘。
根据大亨房地产网站（MOGUL.sg）资料，过去六年里，升涛湾近三分之二的转售交易均以亏损告终，而且亏损比率有扩大趋势。
不过，对于升涛湾的前景，分析师看法不一。有分析师认为，升涛湾面对交通不便、买家群体受限等“硬伤”，长期发展前景不受看好。也有分析师则认为，升涛湾价格已触底，随着南部濒水区（GSW）以及圣淘沙发展总体规划（Greater Sentosa Master Plan）的逐步发展，它未来可能会翻盘。
仿照法国格里莫港打造的高级住宅区
圣淘沙升涛湾于2003年推出，是仿照法国格里莫港（Port Grimaud）打造的滨海高档住宅区，项目刚推出时备受市场瞩目。但时移世易，升涛湾近年交易疲弱，似乎逐渐沦为一个“财富消逝的无底洞”。
根据大亨房地产报告，在过去六年里，升涛湾的亏损交易约占三分之二，赚钱交易仅略高于三分之一。2023年政府推出降温措施，把针对外国人的额外买方印花税（ABSD）调高至60%后，这里的赚钱交易平均收益更进一步减少，从降温措施前的约174万5000元，降至约65万5000元。
此外，亏钱交易比率也略有升高，从62.8%升至64.5%。
谈及升涛湾市场一直表现不振的原因，大亨房地产网站首席研究员麦俊荣接受《联合早报》访问时说，升涛湾高度依赖高净值外国买家，但政府这些年来不断调高ABSD，特别是把外国买家ABSD调高至60%，这一举措直接封杀了外资涌入。
缺乏新楼盘支持
戴德梁行（Cushman & Wakefield）新加坡及东南亚研究部主管黄显洋则认为，本地买家在置业时，往往优先考虑学校网络、日常通勤，以及生活配套的便利性。升涛湾虽户型较大，对家庭具有吸引力，但本地家庭更倾向于住在新加坡本岛离学校和生活设施更近的地方。
“因此，圣淘沙升涛湾价格虽具吸引力，其海滨生活方式也颇具魅力，但它的私宅市场需求仍相对小众。”
莱坊（Knight Frank）研究部主管郑卫铭也说，升涛湾距离怡丰城（VivoCity）和中央商业区仅十几分钟车程，却依然给许多新加坡买家带来“远离本岛”的心理印象。
“而且，多年来升涛湾一直没有推出新的住宅用地。在缺乏新楼盘价格作为参考的情况下，市场也缺少新的价格基准，难以重新确立升涛湾整体的房价水平。”
升涛湾最近一次有新项目推出，是2024年4月，升涛湾W魅居（The Residences at W Singapore Sentosa Cove）把部分剩余单位重新推出。项目开卖两天便卖出65个单位，平均售价为每平方英尺1780元。
对于升涛湾私宅市场的未来，麦俊荣持较为悲观的看法。他认为，升涛湾“已没有太多好牌可打”，因为政府不太可能为升涛湾的小众人口增建小学或地铁。随着柏拉雅住宅区逐步发展，两者一旦形成竞争，升涛湾在吸引买家方面将更难有优势。
他说：“如果你向往升涛湾的滨海度假生活，那就租房，千万别买房。毕竟，在升涛湾买下一套公寓，意味着日后转手时，有高达三分之二的概率会亏损超过100万元。”
价格严重滞涨多年 可能引发“补涨”需求
黄显洋和郑卫铭却持不同看法。他们认为，升涛湾私宅接下来有可能“咸鱼翻身”。
黄显洋认为，柏拉雅私宅针对的买家群与升涛湾不同，不会对升涛湾构成直接竞争。
他也指出，升涛湾房价多年来严重滞涨，目前的价格反而形成较强的底部支撑，进一步下跌的空间有限。“如果本岛私宅价格持续攀升，升涛湾的相对价格优势将会增强，或将吸引买家入场，带动市场出现‘补涨’行情。”
郑卫铭则说，南部濒水区和圣淘沙发展计划，包含新地铁线、公路网络和步行道的建设与改善等，有助于解决升涛湾的交通不便痛点。
此外，柏拉雅住宅区作为南部濒水区的一部分，将打造大量居住、就业和零售空间，以及生活与公共设施。这或许能大大拓宽升涛湾买家群，让它回归到主流高档私宅市场。
总的来说，他认为，升涛湾并非正在走向夕阳，而是可能迎向朝阳，出现翻盘的黄金机遇。
