本地大众化私宅价格近期走高，部分地段投标价甚至高于高档私宅地段，未来销售尺价预测高达2800元，直追乌节路高档公寓。这不仅打破房地产细分市场价位的既定印象，也引发大众化私宅价格不再大众化的担忧。
受访分析师认为，虽然各个细分市场的私宅价位趋向模糊，不少大众化私宅价格已“媲美”高档私宅，但大体上大众化私宅仍低于高档私宅，依旧能满足大部分买家的私宅需求。
房地产市场向来以核心中央区（CCR）代表高档私宅，其他中央区（RCR）代表中档私宅，以及中央区以外（OCR）代表大众化私宅来细分。这样的定义促使买家对各地区私宅价格有所预期，即核心中央区最贵，中央区以外最便宜，也构成发展商标地出价时的考量。
但从最近的新私宅项目定价和地段投标价来看，这个预期不一定总是正确。
博纳产业（PropNex）提供给《联合早报》的数据显示，截至今年3月16日，位于核心中央区乌节路的首福（The Collective at One Sophia），平均每平方英尺价为2745元，与中央区以外的鑫丰瑞府（Chuan Park）2589元的平均尺价，只有5.7%的差距。首福甚至比其他中央区的誉岭峰（Union Square Residences）3171元尺价还低。
就标地情况而言，最近几幅中央区以外的大众化私宅地段屡创新高，也意味着下来大众化私宅价格会继续高涨，甚至可能比高档私宅还贵。
例如上月招标截止的碧湾路（Bayshore Road）地段，最高出价为容积率每平方英尺1388元，创下大众化私宅地段投标价的最高纪录。
这个尺价比荷兰通道和里峇峇利埔（River Valley Green）A地段这两幅高档私宅地段来得高，它们的得标价分别为容积率每平方英尺价1285元和1325元。
有分析师预测，届时碧湾路推出的新私宅，销售尺价将介于2600元至2800元。
对此，博纳产业研究与内容主管黄秀莹受访时说：“大众化私宅大体上继续满足买家的私宅需求。虽然一些项目尺价高于中档私宅，但仍低于高档私宅。”
她进一步说明，一些大众化私宅，如鑫丰瑞府和金文泰逸泰·雅居（ELTA）价格坚挺，是因为它们靠近地铁站、学校和各项设施，也因为这些地区内久无新项目推出，形成积压需求。
世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究部主管宋明蔚指出，大众化私宅价格近期直追高档私宅，是由于几轮针对投资者和海外买家的降温措施，导致高档私宅价格增长相对缓慢，因为这两个群体是高档私宅的主要买家。
高档和大众化私宅价格收窄 引起买家关注
谈及下来各地区私宅价格走势，宋明蔚说：“短期内，我们或许仍会看到中央区以外，更具吸引力的大众化地段出现投标价走高的相同情形，但次数有限。”
她也认为，随着高档和大众化私宅价格持续收窄，越来越多买家会发现高档私宅价值，进而提高对它们的兴趣及需求。
黄秀莹则说，新私宅市场近期情绪升温、销售走强，或促使发展商更有信心标地。虽然地段所在的细分市场会对其标价有影响，但最终仍取决于地点特性、附近设施和需求等因素，而非地段是否位于核心中央区或中央区以外。
另一方面，大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究师麦俊荣建议，当前新大众化私宅价格走高，购买转售私宅或许更物有所值。
他以今年首季的交易情况为例，面积介于969平方英尺至1292平方英尺的新大众化私宅，中位数尺价达2415元，同样面积的转售高档私宅尺价却仅2220元。如果是转售的大众化私宅，它的尺价更只达1445元，差距明显。
