位于核心中央区的豪华私宅一向是外国买家青睐的买房选择，然而，自外国买家额外买方印花税（ABSD）调高至60%后，这群买家几乎绝迹，迫使发展商变阵，在单位设计上迎合本地买家需求，以致近期推出的高档私宅似乎“高而不豪”。
代表高档私宅的核心中央区（CCR）的房子给人的既定印象就是豪华、空间宽敞、售价一般在500万元以上、绝大多数属于永久地契。然而，近期在区内推出的新项目，不少是99年地契项目，总价也少于200万元。
例如8月大卖的嘉溪绿苑（River Green），超过七成是一卧房和二卧房单位，其中420平方英尺的一卧房单位从120万元起跳，527平方英尺的两卧房单位从150万元起跳。又例如荷兰路的Skye at Holland，项目的小房型单位占多数。两卧房单位共370个，面积介于581平方英尺至743平方英尺，售价从151万元起跳。
根据ERA产业为《联合早报》整理的数据，核心中央区面积至少1076平方英尺的新单位，比率从2015年的39%，大幅减少到今年首11个月的19%。它们的中位数面积也从861平方英尺减少至732平方英尺。
在总价方面，核心中央区今年首11个月的中位数总价达223万元，甚至略低于代表中档私宅的其他中央区（RCR）的225万元。
上述数据多少反映了核心中央区高档私宅单位面积已越来越“缩水”，不再显得豪华大气。
ERA产业总裁朱泳强接受《联合早报》采访时说，核心中央区和其他中央区的价差收窄，主要是因为今年在其他中央区推出的项目接近中央区，例如锡安路的卓悦峰（Zyon Grand）和Promenade Peak都挨着核心中央区的边缘，而滨海南的滨海花园一号（One Marina Gardens）则非常靠近中央商业区。
他也说：“发展商如今必须在买家的负担能力，与土地开发成本之间寻求平衡。为了符合买家预算范围，以及以更高的尺价出售，部分发展商通过缩小单位面积、提升空间效率来应对挑战。”
大亨房地产网站（MOGUL.sg）首席研究师麦俊荣则说：“核心中央区的私宅算得上更高端，主要与地契年限挂钩，因为高档私宅基本上多是永久地契。2022年发展商在核心中央区售出的单位，仅35%是99年地契，但随着政府在区内出售更多99年地契地段，这个比例在今年前11个月已大幅增加至82.3%。”
“豪气大减” 更迎合本地买家需求
由于价差缩小“豪气大减”，核心中央区的高档私宅在价位上更能迎合本地买家需求，吸引更多本地买家。
以嘉溪绿苑为例，这个524个单位的99年地契项目，首推周末卖出88%，平均尺价3130元，约98%买家为本地公民或永久居民。
发展商永泰控股早前受访时指出，受ABSD影响，再也不能靠外国人来买房，因此单位设计必须更具竞争力、更精巧，才能以更负担得起的价格吸引本地人。
第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询执行董事张敏璋认为，在政府调高ABSD至60%前，发展商将高档私宅目标买家锁定在国外和本地的超高净值人士。这群买家对房地产的要求各异，但共通点是对地址和地契年限非常在意。
他说：“鉴于高额的ABSD，发展商唯一可行方案就是调整业务策略，把目标转向本地居民。”
他估计，下来的高档私宅继续是“高而不豪”，会针对本地人来设计和定价项目，直到外国买家的ABSD大幅下调。届时，发展商才可能考虑扩大单位平均面积，并且开始购买集售市场的永久地契或999年地契地段。
另外，他指出，核心中央区新项目售价相对具吸引力，与其他中央区的价差缩小，可能会增加买家获利的概率。
朱泳强也说，高档私宅的新常态就是发展商设计迎合本地买家的私宅，同时保持价格吸引力，以便能让更多人买得起核心中央区房子。这包括居住在其他区域的买家，以及愿意牺牲居住空间，搬到黄金地段的组屋提升者。
但麦俊荣认为，核心中央区的私宅仅面向富裕的本地人，据他估算，基于家庭收入水平，仅有收入最高的20%家庭能够负担得起核心中央区的单位。
