冷清的核心中央区高档私宅市场沉寂了两年，2025年迎来初春。今年在区内交易的豪宅数量达58个，比去年的33个明显增多。由于政府向外国人买家施以60%的额外买方印花税（ABSD），基本改变了豪宅市场的结构，本地公民与永久居民成为最主要的买家。
上述交易数量是仲量联行（JLL）提供给《联合早报》的初步数据，全年的交易量或许更多。
在本地，价格在1000万元及以上的住宅堪称豪宅，也是市场用于衡量豪宅交易的指标；而核心中央区（CCR）是高档私宅的代表。
仲量联行（新加坡）私宅市场研究部主管谢岫君受访时指出，在核心中央区内价格最少1000万元的转售交易占55.2%，比去年69.7%的占比有所减少。不过，新豪宅的交易量占比则从去年的30.3%，增加至今年的44.8%。
谢岫君说：“这反映了2025年优质地段新发展项目的供应量和吸引力。”
然而，世邦魏理仕（CBRE）私宅服务部主管庄美英受访时指出，一些新推出的豪宅项目，如The Skywaters和滨海景苑（W Residences Marina View）的销售却相当缓慢。
“这两个新豪宅项目位于中央商业区，而且是99年地契。由于中央商业区缺乏学校，本地人一般兴趣缺缺，而外国买家的需求又被高昂的ABSD抑制。更重要的是，99年租赁地契项目对超高净值买家没有吸引力，尤其是把买房作为遗赠、财富保值的群体，会担心地契消蚀（lease erosion）问题。”
反观也是在今年推出，靠近乌节路的豪宅21 Anderson则有较亮眼的表现，因为它属于永久地契，加上单位面积大，较受超高净值买家欢迎。
成交尺价6501元创99年地契项目记录
合登数据分析为《联合早报》整理的数据显示，截至12月5日，五大豪宅成交价中，21 Anderson便占了三席，其中两笔的成交价更是排在前二。今年7月与8月，两个1万零452平方英尺的单位分别以5225万元出售，尺价达4999元。
合登集团（Huttons）高级数据分析总监李思德说：“若以最高尺价来看，永久地契的柏皓（Park Nova）一个5899平方英尺单位以3889万元转售，尺价达6593元。Skywaters Residences一个1798平方英尺的单位，成交尺价为6501元，创下99年地契项目的纪录。”
迄今为止，本地最高尺价纪录依旧是永久地契项目The Marq on Paterson Hill在2011年创下的6840元尺价。
优质洋房（GCB）方面，今年市场保持稳定，共有35宗交易，总值12亿7000万元。谢岫君说，虽然交易数量与去年相同，交易额则低了4.6%。
分析师：明年豪宅交易平稳
展望2026年，分析师认为豪宅市场今年下半年的良好势头会延续到明年，不过交易活动会趋于平稳。
世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚说，今年带动市场的因素包括贷款成本锐跌、经济增长比预期好。然而，新的防洗黑钱条例明年1月1日生效，这会拖长奢华住宅交易的完成，以致一些超高净值买家选择暂缓购房，又或者已经在今年提前行动了，加上明年利率下降的空间有限，因此，需求将在2026年趋于正常化。
谢岫君说：“明年的豪宅市场预计还是会由基本面驱动，并主要由本地人需求主导。交易量趋稳，价格预期保持稳定至适度坚挺。”
公民和永久居民占豪宅交易84.4%
仲量联行的数据显示，新加坡公民和永久居民买家占今年豪宅交易的84.4%。在2023年实施60%的ABSD之前，外国买家占豪宅市场44.4%，今年只占了约15.5%。
莱坊（Knight Frank）研究部高级主管郑卫铭说：“尽管非有地豪宅市场有所改善，但外籍人士须缴纳60%的ABSD，仍制约着市场需求，外籍人士因此转向租赁市场，而不会在短时间内回到购房市场，尤其是当租金停涨甚至下跌的情况。”
李思德认为，不该永久将外国买家拒于门外，特别是对新加坡而言，因为我国是一个国际贸易和投资之都，高昂的ABSD阻止了富有和外国人才到本地投资。
他说：“本地今年的私宅价格涨幅已趋稳在1%左右，是时候检讨外国买家的ABSD税率。这次检讨对房地产市场销售有利，也有望为较旧项目注入新活力，如果税率能降低，或也能重振集售市场。”
